#123: Onnistuneen asuntokaupan eväät

Tässä kappaleessa kerron vielä yksityiskohtaisemmin tutustumisesta asuntokauppaan liittyviin dokumentteihin. Mikäli asia ei sinulle ole ajankohtainen, voi teksti mennä liian teoreettiseksi. Suosittelen kuitenkin jokaista asuntokauppaan joskus aikovaa tutustumaan kappaleeseen ja painamaan vinkit mieleen tulevaisuutta varten. Keskityn tekstissäni asunto-osakeyhtiöihin, sillä useimmat asunnot Suomessa ovat muodollisesti osa asunto-osakeyhtiötä ja itselläni on eniten kokemusta nimenomaan asunto-osakkeita koskevista kaupoista. Omakotitalo on tavallisesti maapohjineen erillinen kiinteistö ja kiinteistökauppaa koskevat hieman erilaiset säädökset.

Asunto-osakemuotoisen asunnon kauppa on itseasiassa osakekauppa, jossa kaupan kohteena on tietty asunto-osakeyhtiön osake tai osakeryhmä. Tämä yhtiöjärjestyksessä määritelty osakeryhmä antaa osakkeenomistajalle hallintaoikeuden nimettyyn asuntoon. Asunto voi olla myös erillinen rakennus, kuten omakotitalo. Asunto-osakeyhtiön osakas ei omista huoneistoaan, vaan pelkästään sen hallintaan oikeuttavat osakkeet.

Kuten eilen kerroin, tärkeintä asuntokaupassa ovat asuntoon liittyvät dokumentit, vaikka ne tuntuisivat kuinka puisevilta. Kaikkiin dokumentteihin tulee tutustua huolellisesti jo ennen ostotarjouksen tekemistä. Asunto-osakkeen ostotarjous on vapaamuotoinen oikeustoimi, joka kannattaa tehdä huolellisesti, koska lopullinen kauppa tehdään tavallisesti tarjousvaiheessa sovittujen ehtojen mukaisesti. On myös hyvä muistaa, että ostotarjous on aina sitova, ellei toisin ole nimenomaisesti sovittu. Jos ostaja ei halua tai voi ostaa asuntoa, joutuu hän maksamaan myyjälle ostotarjouksessa mainitun korvauksen tai käsirahan. Jos ostotarjousta ei ole tarkoitus antaa sitovana, tulee tästä aina olla kirjallinen maininta ostotarjouksessa.

Mitä enemmän asunnosta on dokumentteja saatavana, sen parempi. Huolehdi, että saat seuraavat dokumentit luettavaksesi tai selvitä ainakin myyjältä tai välittäjältä, onko kyseistä dokumenttia olemassa:

* yhtiöjärjestys
* isännöitsijäntodistus
* viimeisin tilinpäätös (sisältää tuloslaskelman ja taseen, toiminta- ja tilintarkastuskertomukset)
* kunnossapitotarveselvitys, suunnitelmat tehtävistä remonteista ja perusparannuksista, ml. kustannusarvio ja toteutusaikataulu
* kuntoarvio tai pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
* vastikerahoituslaskelma
* talousarviovertailu
* myyntiesite
* asunnon pohjapiirustus
* asuinalueen kaavoitustilanne

Asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiön oma yhtiöjärjestys muodostavat perustan taloyhtiön toiminnalle. Niissä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Yhtiöjärjestyksessä on asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 §:n nojalla aina mainittava ainakin:

* yhtiön nimi ja kotipaikkakunta Suomessa
* yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste
* jokaisen osakehuoneiston sijainti, numero tai kirjaintunnus, pinta-ala sekä käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä
* järjestysnumerolla yksilöitynä mikä osake tai osakeryhmä tuottaa oikeuden hallita mitäkin osakehuoneistoa
* yhtiön välittömässä hallinnassa olevat osakehuoneistoja vastaavat tilat ja muut yhtiön välittömässä hallinnassa olevat tilat
* yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan

Isännöitsijäntodistus on virallinen asuntoon liittyvä todistus. Se tarvitaan aina, kun haetaan asuntolainaa. Todistuksen tulee olla korkeintaan 3 kuukautta vanha ja sen saa yleensä taloyhtiön isännöitsijältä tai pienissä yhtiöissä hallituksen puheenjohtajalta.

Isännöitsijäntodistuksessa on kerrottu muun muassa:

* taloyhtiön nimi ja osoite, yritys- ja yhteisötunnus sekä rekisteröintipäivä
* huoneistoa koskevat tiedot (mm. käyttötarkoitus, pinta-ala, myytävän asunnon viimeisin osakerekisteriin merkitty omistaja)
* huoneistoon tehdyt remontit
* yhtiön rakennusten lukumäärä, pääasiallinen rakennusaine, kattotyyppi, kate, lämmitys-, jäähdytys- ja ilmanvaihtojärjestelmät
* rakennusten kerrosala, tilavuus ja kerrosten ja porrashuoneiden lukumäärä. Osakehuoneistojen lukumäärä.
* taloyhtiöön tehdyt korjaukset ja selvitykset sekä niiden ajankohta
* yhtiökokouksen päättämät tai muuten tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset
* yhtiövastikkeen määrä ja kohdistuuko kyseiseen osakehuoneistoon maksamattomia vastikkeita
* muut mahdolliset maksut ja käyttökorvaukset (esim. lämmin vesi/ pesutupa/ sauna/ autopaikka)
* taloyhtiön velat ja huoneistoon kohdistuvat lainaosuudet
* taloyhtiön energialuokka
* osakkaan hallussa olevat autopaikat ja varastot
* tietoja taloyhtiön omistamasta tai vuokraamasta tontista ja yhtiön rakennuksista

Kattava tietopaketti isännöitsijäntodistuksen sisällöstä löytyy esimerkiksi täältä.

Taloyhtiön talous

Asunnon myyntihinta eli kauppahinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle. Asunnon velaton hinta on kauppahinta + asunnon mahdollinen osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Velaton hinta kuvaa asunnosta maksettavaa kokonaishintaa, jonka perusteella maksetaan muun muassa varainsiirtovero.

Asuntoon kuuluvaa osuutta yhtiölainasta lyhennetään kuukausittain rahoitus- tai pääomavastikkeella, mutta sen voi yleensä maksaa myös kerralla pois omistajan vaihdoksen yhteydessä. Tämä pitää tarkistaa ja sopia isännöitsijän kanssa etukäteen. Yhtiölainan korot eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia, kuten asuntolainan korot.

Myyntihinnan lisäksi tulee varautua myös muihin asunnonvaihtoon liittyviin kuluihin, kuten:

* varainsiirtovero
* taloyhtiöön lähivuosina suunnitellut korjaukset
* remonttikulut
* muuttokulut
* lisäksi muuton yhteydessä on hyvä varautua tarvittaviin huonekalu- ja kodinkonehankintoihin
* toisinaan ei välttämättä pääse muuttamaan suoraan vanhasta asunnosta uuteen ja silloin joutuu maksamaan kahden asunnon kuluja samanaikaisesti

Asunnon hintaan liittyen ihmettelen, miten vähän puhutaan yhtiön taloudellisen tilan vaikutuksesta myynnissä olevan asunnon hinnoitteluun. En ole kuullut yhdenkään välittäjän ottavan asiaa ikinä puheeksi, vaikka se on mielestäni erittäin tärkeä. Jos yhtiössä on vuosia kerätty varmuuden vuoksi vähän turhan suurta vastiketta, voi ylijäämä olla yhtiöstä riippuen jopa huomattava. Tämä tarkoittaa sitä, että myyjä on maksanut yhtiön kuluja käytännössä etukäteen, mutta ei pääse hyötymään maksamistaan ”liikasuorituksista”. Tämä on hyvä ottaa huomioon myyntihintaa suunnitellessa ja asia tulisi tuoda esiin myös ostajille. Asuntojen hintoja ei todellakaan voi vertailla vain paperilla, vaikka välittäjät kuinka tuntuvat sitä tekevän.

Asia toimii toki myös toisinpäin (ja on varmasti yleisempää) eli vastiketta on kerätty jatkuvasti juuri sen verran, että kulut saadaan katettua. Tämä tulee ilmi usein pitkänä listana tulevia korjauksia. Vastike saattaa tällaisessa kohteessa olla muihin verrattuna alhainen, mutta tulee isolla todennäköisyydellä kasvamaan ja mahdollisesti reippaastikin, kun isoja remontteja tulee ajankohtaiseksi yhdellä kertaa.

Asunnonomistaja maksaa yhtiövastikkeen taloyhtiölle kuukausittain. Yhtiövastike muodostuu hoitovastikkeesta, rahoitusvastikkeesta ja muista vastikkeista. Vastikkeiden lisäksi taloyhtiöissä kerätään käyttömaksuja, esimerkiksi vesi-, sauna-, pesutupa- ja autopaikkamaksua.

Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön kiinteistönhuollon kustannukset, yhteistilojen sähkölasku, jätehuolto, kiinteistövero ja kiinteistön vakuutus. Edullinen yhtiövastike ei välttämättä ole sama kuin hyvä taloyhtiö. Hoitovastikkeen määrää kannattaa verrata vastaavien asuinrakennusten keskimääräisiin hoitokuluihin ja ylläpitoon. Mikäli hoitovastike on poikkeuksellisen pieni tai suuri, on hyvä selvittää siihen syy ennen ostopäätöksen tekoa.

Tilinpäätös, tuloslaskelma, vastikerahoituslaskelma ja tase kertovat taloyhtiön taloudellisen tilanteen. Tuloslaskelmasta selviää asunto-osakeyhtiön tilikauden tulot ja menot. Tuottoina esitetään maksetut yhtiövastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset eli vesi- ja autopaikkamaksut ym. Tilikaudelle kohdistuneet menot käsittävät esimerkiksi taloyhtiön henkilöstö-, käyttö- ja huolto-, siivous- ja lämmityskulut.

Poistot kuvastavat rakennusten ja laitteiden kulumista. Käytännössä taloyhtiöissä poistot tehdään siten, että taloyhtiön tilikauden tulos on nolla tai negatiivinen eli alijäämäinen. Positiivista eli ylijäämäistä tulosta vältetään, jottei jouduta maksamaan tuloveroa. Jos tulos on reilusti alijäämäinen ja tähän ei ilmene syytä toimintakertomuksesta, kannattaa asia selvittää isännöitsijältä.

Tase kuvastaa taloyhtiön omaisuutta ja varoja sekä miten ne on rahoitettu omalla pääomalla ja velalla. Taseeseen kirjatut rahastot ovat esimerkiksi tuleviin kohteisiin ennalta kerättyjä korjausvastikkeita tai pankkilainalla toteutettuja peruskorjauksia. Taloyhtiöllä on tyypillisesti taloyhtiön perustamisesta sekä korjausten rahoittamisesta velkaa, jota osakkaat lyhentävät pääoma- tai rahoitusvastikkeen muodossa. Velaton yhtiö ei automaattisesti tarkoita, että taloa olisi hoidettu hyvin.

Lainoista on tärkeää selvittää kuukausittainen lyhennys eli rahoitusvastike ja milloin laina on kokonaisuudessaan maksettu takaisin. Korkokustannusten nousu näkyy sekä oman asuntolainan koroissa että kasvaneina rahoitusvastikkeina tai niiden pidempinä maksuaikoina.

Vastikerahoituslaskelman tarkoituksena on varmistaa, että kerätyllä vastikkeella on katettu vain siihen liittyviä menoja. Laskelma on tehtävä, jos hoitovastikkeen lisäksi kerätään esimerkiksi rahoitusvastiketta. Taloyhtiössä olisi hyvä olla tasainen hoitovastike ja monesti halutaan pitää pientä puskuria yllättävien menojen varalle, esimerkiksi 2–3 kuukauden hoitovastikkeita vastaavaa määrä. Jos vastikerahoituslaskelma on selkeästi alijäämäinen, hoitovastike on mahdollisesti mitoitettu liian pieneksi suhteessa yhtiön kuluihin ja hoitovastiketta tällöin joudutaan jossain kohtaa nostamaan.

Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä. Se sisältää tilikauden olennaiset tapahtumat, kuten esimerkiksi kulutustiedot, tehdyt ja tulevat kunnossapito- ja uudistustoimet, hankelaskelmat, hallituksen jäsenet ja tilin- tai toiminnantarkastajat sekä mahdolliset vahinkotapahtumat ja oikeudenkäynnit. Lisäksi toimintakertomuksessa on annettava tiedot talousarvion toteutumisesta. Toimintakertomuksessa ilmoitetaan myös tiedot toiminnoista, joilla on merkittäviä kustannusvaikutuksia. Tällaisia ovat tulevat suurehkot korjaus- ja uudistushankkeet. Toimintakertomuksessa on ilmoitettava myös hallituksen esitys tilikauden tulosta koskeviksi toimenpiteiksi.

Tilintarkastuskertomuksen laatii tilintarkastaja. Pienissä taloyhtiöissä voi olla tilintarkastajan sijaan toiminnantarkastaja.

Taloa pitää hoitaa jatkuvasti. Elinkaaren eri vaiheissa tarvitaan erilaisia korjauksia, jotka vaikuttavat asumiskustannuksiin ja ne kannattaa ottaa huomioon jo rahoituksen suunnittelussa. Kiinteistön kunnosta ja taloyhtiön tulevista remontointitarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista saa kokonaiskuvan taloyhtiön kunnossapitotarvesuunnitelmasta ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta eli PTS:stä.

Kunnossapitotarvesuunnitelma on hallituksen näkemys korjaustarpeista viiden vuoden aikana ja se tulee esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Taloyhtiö voi joutua tekemään myös yllättäviä korjauksia, vaikka niitä ei ole merkitty korjaussuunnitelmiin. Asunnonostoa harkitessa kannattaa selvittää myös taloyhtiön muiden tilojen kunto, kuten taloyhtiön pesutupa, saunat ja autotallit. Tämä kannattaa tehdä vaikka niitä ei itse käyttäisi tai ne eivät olisi edes käytettävissä, koska tyypillisesti näiden tilojen korjauskustannukset jyvitetään kaikille osakkaille.

Pitkä kunnossapitotarvesuunnitelma ei aina tarkoita purkukuntoista tönöä, johon joutuu laittamaan omaisuuden kiinni, jotta yhtiö täyttää edes jonkunlaiset rakennusmääräykset. Kattava suunnitelma kertoo usein siitä, että taloyhtiössä on kiinnitetty huomiota tuleviin korjaustarpeisiin. Suunnitelma ei myöskään merkitse, että remontteja välttämättä tullaan toteuttamaan. Ne ovat suunnitelmissa, mutta isoista remonteista päätetään aina yhtiökokouksessa.

Hälytyskellojen pitää ehdottomasti alkaa kilkattaa, jos asunnolla alkaa olla ikää, mutta sen enempää valmistuneista remonteista kuin tulevaisuuden suunnitelmistakaan ei käy ilmi, että korjaustarpeita olisi havaittu. Valitettavan harvoin kyse on yksilöstä, joka olisi rakennettu täydellisesti eikä korjaustarpeita yksinkertaisesti löytyisi.

Taloyhtiössä hyvä hallinto on tärkeää asuntojen arvon säilyttämiseksi ja sujuvan päätöksenteon varmistamiseksi. Jokainen osakas voi osaltaan vaikuttaa asioiden hoitoon. Etenkin pienissä taloyhtiöissä tyypillisesti osa tehtävissä tehdään itse tai talkoilla. Tällä säästetään hoitovastikkeissa, mutta toisaalta se vaatii osakkailta sitoutumista yhteisten tehtävien suorittamiseen. Taloyhtiön hallinnon järjestämisessä keskeisiä tekijöitä ovat yhtiökokoukset, taloyhtiön hallitus, vastuunalainen isännöitsijä, tilin- tai toiminnantarkastaja sekä mahdollinen huoltoyhtiö tai talonmies.

Muita huomioon otettavia asioita

Tontin omistusmuoto on tärkeä ottaa huomioon. Jos taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla, se nostaa hoitovastiketta. Vuokra-ajan päättyessä vuokra saattaa nousta, mikä puolestaan näkyy hoitovastikkeen korotuspaineena.

Energiatodistuksen avulla on mahdollista vertailla rakennusten energiatehokkuutta ja se perustuu rakennuksen ominaisuuksiin, joten asukkaiden energiankulutustottumukset eivät vaikuta energialuokkaan. Todistuksessa otetaan huomioon muun muassa eristys, ikkunat, ilmanvaihto ja lämmitys. Energiatehokkuusluokan avulla kuvataan rakennuksen kokonaisenergian kulutusta asteikolla A–G.

Taloyhtiöllä on hyvä olla kiinteistön täysarvovakuutus ja hallinnon vastuuvakuutus. Tämän lisäksi osakkaan tulee huolehtia omasta vakuutusturvastaan esimerkiksi ottamalla laaja kotivakuutus sekä yksityishenkilön vastuu- ja oikeusturvavakuutus. Kannattaa varmistaa vakuutusturvan taso ja kattavuus omasta vakuutusyhtiöstä.

Lisäksi on hyvä kysyä isännöitsijältä tai vaikkapa taloyhtiön asukkailta, millainen ilmapiiri on taloyhtiössä. Kiinnostava tieto voi olla myös omistajuuden keskittyminen jollekin ryhmälle tai millainen on taloyhtiön asukasprofiili, kuten paljonko taloyhtiössä asuu alkuperäisiä osakkaita. Näillä seikoilla saattaa olla merkitystä taloyhtiön asioista ja esimerkiksi tulevista remonteista päätettäessä.

Vasta kaiken tämän jälkeen kannattaa alkaa miettiä, onko asunto varmasti se unelmien asunto, vaikka kauppa olisikin 100 metriä lähempänä kuin aiemmin tai jos pihalla kasvoi se unelmiesi omenapuu ja pensasmustikka. No, leikki leikkinä. Tarinan opetus on se, asuntokaupassa on ymmärrettävä ottaa huomioon niin paljon enemmän kuin mitä silmien edessä avautuu, kun nousee autosta kohti asuntoesittelyä.

Herääkö sinulle vielä aiheeseen liittyen kysymyksiä? Kysy ihmeessä joko kommentoimalla kirjoitusta, Facebookin kautta tai sähköpostitse 😊

#122: Mitä kannattaa ottaa huomioon asuntokaupoilla?

Asunnonosto on monelle elämän suurimpia asioita. Tutustuttuani nyt kuluneen vuoden aikana useisiin eri tapauksiin niin tuomioistuimen, kuluttajariitalautakunnan kuin erilaisten artikkeleidenkin myötä, en voi olla kauhistelematta sitä, millainen selvitysvastuu ostajalla asunnonostotilanteessa on. Yhtälailla iso vastuu on myyjälläkin eikä ole lainkaan yhdentekevää, millaista tietoa myyjä eteenpäin välittää. Kun ottaa huomioon, että asuntoja yleensä myy maallikko ja ostajana on yhtälailla maallikko, on mahdollisella kiinteistönvälittäjällä tai kuntotarkastajalla iso rooli, mutta ei kuitenkaan minkäänlaista vastuuta.

Ihan ehdoton nyrkkisääntö on, että myyjän ei kannata pantata mitään tietoa. Välittäjän tulisi haastatella toimeksiantajaa ja tehdä myyjälle selväksi, että myyjän on kerrottava kaikki sellainen tieto, jonka voidaan olettaa vaikuttavan ostopäätökseen. Tällaisia ovat kaikki tiedot asunnosta, taloyhtiöstä ja kaavoitustilanteesta. Myyjän vastuu on erittäin vahva, ja tiedonantovelvollisuuden rikkominen on yleensä syy reklamaatioiden takana.

Asunnonostaja ei voi tuudittautua vain sen varaan, mitä myyjä kertoo vaan ostajan on osattava itsekin kysyä asioita. Ostaja ei voi valittaa asiasta, joka hänen olisi pitänyt huomata käytetyn asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Ennen kaikkea tämä ”tavanomainen tarkastus” on herättänyt minut ymmärtämään, mitä kaikkea ostajan on kaupantekotilanteessa ymmärrettävä. Ostajalta vaaditaan huomattava ymmärrys niin rakennusteknisistä kuin korjausrakentamiseen ja eri aikakausien rakennusmääräyksiinkin liittyvistä asioista.

Jos myyjä ei ole varma, millä menetelmällä edellinen osakas on teettänyt kylpyhuoneen vesieristeen ja tuo tämän ilmi ostajalle, on ostajan vastuulla selvittää asia ja mahdollisessa vesivahinkotapauksessa ostaja vastaa virheestä. Jos myyjä ei muista kertoa, ettei ole varma menetelmästä, vastaa myyjä mahdollisesta virheestä. Kuinka usein myyjä ymmärtää vapauttaa itsensä vastuusta kertomalla ostajaehdokkaalle asioista, joista hänellä ei ole tarkempaa tietoa? Ja jos ymmärtääkin, niin kuinka usein ostaja ymmärtää vastuun siinä kohtaa siirtyvän itselleen ja ymmärtää vaatia asiasta lisäselvityksiä?

Omaa asuntoa etsiessä mielenkiinto kohdistuu aivan liian usein sisustuksellisiin tai muihin käytännössä mitättömiin asioihin. Se on luonnollista, sillä visuaalinen ilme vaikuttaa huomattavasti mielikuvaamme asunnosta ja sen sopivuudesta tarpeisiimme. Sisustuksellisia ratkaisuja voi yleensä aina muuttaa, joten asuntoa myyvän tekemät tapettivalinnat pitäisi osata jättää omaan arvoonsa.

Sen sijaan tärkeimmät asiat käyvät ilmi paperilta – niin tylsää kuin se onkin. Tärkeimpiä asiakirjoja ovat isännöitsijäntodistus sekä yhtiöjärjestys. Ne kertovat – tai niiden pitäisi kertoa – kaikki olennainen yhtiön tilanteesta. Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Se sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, kunnosta ja tulevaisuuden suunnitelmista. Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki. Se pitää olla asunto-osakeyhtiölain mukaan jokaisella taloyhtiöllä. Yhtiöjärjestyksessä on määritelty, millä perusteella osakkaat maksavat vastikkeita ja minkä tilojen hallintaan osakkaan osakkeet antavat oikeuden. Yhtiöjärjestyksestä voi myös selvitä, miten kunnossapidon vastuut jakautuvat osakkaan ja taloyhtiön välillä.

Mikäli yhtiöjärjestyksestä tai isännöitsijäntodistuksesta herää jotain kysymyksiä, nämä pitää ehdottomasti selvittää ennen päätösten tekoa. Järkyttyneenä seurasin naapureiden keskustelua ylimääräisessä yhtiökokouksessamme, kun moni toi huoletta ilmi, etteivät ole ikinä lukeneetkaan yhtiöjärjestystämme. Osa oli päättämässä yhtiöjärjestyksen muutoksista vuotta aiemmin ja loput olivat ostaneet asuntonsa vuoden sisällä. Minulle oli asuntokauppojen yhteydessä esitetty vanha yhtiöjärjestys, mutta olin siitä huolimatta parhaiten perillä yhtiöjärjestyksemme sisällöstä.

Olen itse jälkikäteen ihmetellyt, miten olin niin huolimaton asuntokaupan yhteydessä, vaikka luulin olevani tarkka ja muutenkin valveutunut taloyhtiöihin liittyvien asioiden suhteen. Miten en kiinnittänyt huomiota siihen, että Myyntimies kertoi kylpyhuoneen remontoidun 2011, vaikka isännöitsijäntodistuksessa ei ollut asiasta mitään mainintaa? Miksi en vaatinut remontin asiakirjoja nähtäväkseni? Miten annoin itseni luottaa siihen, että remontti on tehty asunto-osakeyhtiölain muutoksen jälkeen ja remontista on täytynyt tehdä niin asianmukaiset ilmoitukset kuin suorittaa valvonnatkin huolellisesti. Miten minulta meni ohi, että rahoitusvastikkeet ilmoitettiin väärin? Miksi en puuttunut jo siihen, että Myyntimies väitti asunnon ja yhtiön olevan remonttihuolista vapaa, mutta välittäjältä löytyi 10-sivuinen toimenpideraportti?

Miksi en katsonut ihan jokaisen maton alle ja kurkannut ihan jokaiseen kaappiin ja laatikkoon? Kohteliaisuussyistä näitä tarkistuksia ei saa koskaan jättää tekemättä. Ostajan vastuulla on havaita kaikki havaittavissa olevat viat ja myös maton alla tai taulun takana piilossa olevat virheet kuuluvat tämän tarkastusvastuun piiriin. Mikä tahansa vika tai puute asunnossa ei ole virhe. Vian tai puutteen pitää olla merkittävä ennen kuin sen perusteella voi vaatia hyvitystä. Ikään nähden luonnollinen kuluminen ei ole virhe.

Tärkeä havainto on, että käytetyn asunnon virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuuajassa virheen havaitsemisesta. Yleisesti luullaan, että asuntokauppalaissa mainittu kahden vuoden reklamaatioaika riittää reklamaatioon. Virheestä on ilmoitettava kuitenkin kohtuullisessa ajassa (käytännössä heti, kun mahdollista) ja tuo kahden vuoden aikaraja tarkoittaa ainoastaan sitä, että sen aikana havaituista virheistä voi myyjä joutua vastuuseen. Käytetyn asunnon kaupassa on hyvä huomata, että ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä vaan yleisin seuraus on hinnanalennus. Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa, ja se on johtunut myyjän huolimattomuudesta, ostajalla on oikeus myös vahingonkorvaukseen.

Kaiken edellä mainitun jälkeen tulen entistäkin surullisemmaksi, kun olen nähnyt asuntokauppaa nyt monelta puolelta. Myyjä jättää mielellään kertomatta asuntokauppaan mahdollisesti kielteisesti vaikuttavista asioista. Ostaja taas luottaa monesti liiankin sinisilmäisesti välittäjältä saamiinsa tietoihin eikä asunnon asiapapereihin tutustuta auttavastikaan. Useisiin välittäjiin törmänneenä minusta tuntuu, etteivät välittäjätkään erityisemmin välitä, millaisia tietoja asunnosta eteenpäin toimittavat. Meidän asuntoamme välittämään yrittäneet ehdokkaat eivät kyselleet asuntoon ja yhtiöön liittyen yhtään mitään – vain alueella toteutuneet kauppahinnat kiilsivät jokaisen silmissä, ja paperilla.

Jossain vaiheessa keksin itselleni jo uuden ammatinkin: ajattelin alkaa välittäväksi välittäjäksi. Kiinteistönvälittäjäksi, joka selvittäisi pohjamutia myöten myynnissä olevan asunnon tiedot ja tekisi myös ostajalle selväksi vastuun mahdollisten virheiden havaitsemisesta. Asunnon ja ennen kaikkea kodin ostaminen on aina iso asia enkä keksi paljon ikävämpää kuin isot asuntoriidat. Ensin maksat ison hinnan unelmiesi asunnosta, huonolla tuurilla koko perhe sairastuu ja asunnosta joudutaan muuttamaan pois, korjaus on mittava ja kustannukset kohtuuttomat. Prosessi voi viedä vuosia ja tilanne vaikuttaa ikävästi jokaiseen osapuoleen. Asuntokauppariidat ovat lisääntyneet viime vuosina huomattavasti. Kantaisin mielelläni pienen korteni kekoon ja minimoisin riidat välittämällä siitä, mitä välitän. Mutta katsotaan nyt ensin, johtavatko kohta alkavat juristiopinnot johonkin.

Omaa asuntoamme myydessäni kerroin niin rehellisesti kaikesta kuin pystyin. Esittelin eteisestä peiliovikaapiston oven, joka rullasi vähän huonommin kuin muut. Kerroin, että parvekelasit jumittavat välillä vähän, mutta aukeavat kyllä, kun uskaltaa reilusti avata. Kerroin eteisen pistorasiasta, joka oli ikävästi vähän irrallaan. Kerroin jokaiselle, että kaappeihin saa katsoa ja kaikesta saa ja pitää kysyä. En väritellyt vastauksiani ja selvitin jokaisen asian, johon en näyttöhetkellä pystynyt vastaamaan. Sain paljon hyvää palautetta rehellisestä esittelystäni eikä myynti mielestäni vaikeutunut yhtään, vaikka kerroin pienistä vioistakin. Mietin koko ajan itse, miltä tuntuisi ostaa asunto, jonka eteiskaapin peiliovet kiiltelevät kauniina esittelyhetkellä, mutta joiden saa muuttopäivänä pelätä kaatuvan päälle.

Yhdestä asiasta en osannut kertoa: noin 500 metrin päässä yhtiöstä alkoi iso tietyö. Tietyö oli jollain tavalla mennyt itseltäni ohi, vaikka kaavoitusasioita ja muita asuinalueen kehitystöitä pyrinkin jollain tasolla seuraamaan. Tietyö ei varsinaisesti liittynyt yhtiöömme ja itse ajoimme kyseistä tienpätkää harvoin. Tietyö sulki pätkän koko tietä, mutta sen pääsi vaivatta kiertämään – käytimme tätä kiertotietä normaalistikin. Itselläni on vieläkin huono omatunto, etten tiennyt kertoa ostajille keväällä alkaneesta tietyöstä. Se ei ollut olennainen tieto eikä varmasti vaikuttanut ostopäätökseen mitenkään, mutta olisin halunnut tämänkin tuoda kaupanteossa ilmi.

Toista maata oli sitten Myyntimies, jonka jutuista ei oikein mikään ole tainnut pitää paikkaansa. Kaikessa oli värityskynää mukana niin, että värisokeakin olisi värit nähdessään hämmästynyt. Yhtenä päivänä silmiini osui Myyntimiehen laittama viesti kaupantekoa edeltäneeltä ajalta. Hän kertoi, että he olivat olleet neiti X:n kanssa olleet oikein taloyhtiön dynamic duo ja että manttelinperijän paikka oli vapaana yhtä aktiiviselle tekijälle. Toteamus sai ihan uuden merkityksen, kun kuulin, että neiti X oli esimerkiksi joutunut Myyntimiehen käskystä laatimaan hallituksen kokouspöytäkirjoja vuosia jälkikäteen.

Ymmärrän, että myyntitilanteessa voi olla houkuttavaa hieman kiertää totuutta – varsinkin jos myyjä ja ostaja ovat toisilleen tuntemattomia ja pitkän aikaa kasvottomiakin välittäjän hoitaessa kauppoja. Tässä omassa tapauksessamme en pysty käsittämään, että tuttujen välisessä kaupankäynnissä värikynä viuhui tähän tahtiin. Ajatteliko Myyntimies, ettei jäisi valheistaan kiinni? Ajatteliko Myyntimies, että valheiden tultua ilmi päättäisin vaihtaa työpaikkaa emmekä tulisi olemaan enää tekemisissä? Kävikö Myyntimiehellä hetkeäkään mielessä, että valheista kiinnijääminen voisi olla aavistuksen noloa? Ajattelikohan Myyntimies kaupankäynnin aikana yhtään mitään?

#121: Onko oikeutta olemassakaan?

Asianajajallamme tuntui olevan kiire, joten aloin oman elämäni asianajajaksi ja laadin vastineen Myyntimiehen kirjeeseen. Totesin, että kaupan kohteena olevaan asuntoon tehty kylpyhuoneremontti oli myyjän teettämä oma muutostyö. Myyjä ei ilmoittanut muutostyöstä yhtiölle, joten yhtiöllä ei ollut mahdollisuutta valvoa työtä. Yhtiö ei tilannut eikä valvonut vedeneristeeseen liittyviä töitä vaan yhtiö on yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti ainoastaan korvannut myyjän teettämän vedeneristystyön.

Toimintatapa oli ollut yhtiössä normaali osakkaan suorittaessa kylpyhuoneremonttia oma-aloitteisesti. Yhtiö on korvannut vesieristeen myös muissa asunnoissa kannustaakseen osakkaita remontin tekoon. Vastuu työstä ei sen myötä kuitenkaan siirry taloyhtiölle. Yhtiö on korvannut vedeneristyksen tapauksissa, joissa remontti on tehty kokonaisvaltaisesti eli alkuperäinen eriste on korvattu uudella. Myyjä ei ole tuonut taloyhtiölle missään kohtaa ilmi, että hänen remontissaan kyse oli vanhan laatoituksen päälle asennettavasta vedeneristeestä ja laatoituksesta. Taloyhtiö ei olisi korvannut vedeneristystä, jos sillä olisi ollut tiedossa toteutettu, hyvän rakennustavan vastainen korjausmenetelmä. Erona muihin korvattuihin remontteihin on, että suoritetuista töistä on toimitettu vedeneristysraportit ynnä muut asiakirjat taloyhtiölle. Tähän remonttiin liittyen myyjä ei toimittanut taloyhtiölle minkäänlaisia raportteja.

Koko taloyhtiönpäätös vedeneristystyön korvaamisesta oli kaikin puolin kyseenalainen. Koko remontti mainitaan ainoastaan yhdessä hallituksen kokouspöytäkirjassa. Pöytäkirja oli kirjattu samalle päivälle, 11.5.2010, jolloin lasku vesieristyksestä on päivätty. Kyseisen pöytäkirjan on allekirjoittanut ainoastaan hallituksen puheenjohtajana toiminut remontin teettäjä eli Myyntimies. Useita hallituksen kokouspöytäkirjoja oli myyjän puheenjohtajakausilta laadittu jälkikäteen. Totesin, että vastuu saneerauksen suorittamisesta on ollut yksin myyjällä.

Kerroin, että myyjä jätti kaupanteon yhteydessä kertomatta useita tietoja, jotka olisivat vaikuttaneet kauppaan asuntokauppalain tarkoittamalla tavalla. Myyjä valehteli järjestäen kodinkoneiden iästä sekä remonttien toteutusajankohdista ja -tavoista. Myyjän onneksi välittäjä varmisti edes ennen kaupantekohetkeä, olemmeko saaneet asiakirjoja, joista myyjä ei maininnut mitään.

Myyjä ei tuonut kylpyhuoneen korjausmenetelmää esiin meille missään vaiheessa vaan kylpyhuone kerrottiin remontoidun huolella ja kaikkia lakeja ja asetuksia noudattaen. Kylpyhuoneen remontointivuodeksi kerrottiin toistuvasti 2011. Myyjä ei tuonut korjausmenetelmää tai todellista remontoimisvuotta esiin edes ennen kauppaa teettämässämme kuntotarkastuksessa. Myyjä myönsi vanhan päälle rakennetun kylpyhuoneen vasta, kun asia paljastui vesivahingon jälkeisten purkutöiden yhteydessä.

Totesin, että selvitys korjauskustannuksista esitetään, kun kustannukset ovat selvillä. Korjaustöitä kohteessa ei ole saatu vielä päätökseen, vaikka myyjä näin omassa vastineessaan väittikin. Myös selvitykset muista kustannuksista esitetään kustannusten selvittyä. Kerroin, että taloyhtiön korvaama yhtiön perustaso koski 150x150 -kokoista savipohjaista laattaa. Myyjän kaupanvastuu on laajempi kuin yhtiön korjausvastuu, sillä myyjä vastaa ostajalle kaikista – myös pintamateriaalien – korjauskuluista. Hintaero savipohjaisen laatan ja kylpyhuoneessa ennen vahinkoa olleen laatan välillä oli noin 2 000 euroa pohjatöineen.

Muistutin vastapuolta, että myyjä vastaa ostajalle kaikista tiedoista, jotka ostajalle on annettu. Totesin, että varmistin vielä erikseen myyjältä ennen kaupantekoa, onko esitetty alkuperäinen yhtiöjärjestys todella voimassaoleva yhtiöjärjestys. Myyjä vahvisti asian olevan näin. Myyjä oli kuitenkin ollut paikalla puoli vuotta aiemmin pidetyssä yhtiökokouksessa, jossa oli päätetty yhtiöjärjestyksen muutoksista ja osakasvastuun lisäämisestä.

Totesin, että osapuolet eivät sopineet hinnanalennuksen koskevan kaikkia jo tiedossa olevia tai tulevia taloyhtiön korjauskustannuksia. Ostajina emme olisi ikinä suostuneet tällaiseen ehtoon. Tällainen vapautuslauseke ei ole edes asuntokauppalain mukainen. Vapautuslauseke on sallittu, kun se koskee jo kaupanteon yhteydessä todettuja virheitä. Virheen on oltava riittävän yksilöity, kuten kauppakirjassa on alapohjan osalta todettu. Etukäteen ei voida sopia ostajaa sitovasti siitä, että vapautuslauseke käsittää kaikki mahdolliset ja mahdottomat tulevaisuudessa ehkä ilmenevät virheet.

Alapohjaongelman takia taloyhtiön kunto ei ollut niin hyvä kuin oli annettu ymmärtää. Myyjä ja välittäjä ovat keskustelleet sovitusta hinnanalennuksesta ja päivittäneet kauppakirjaa kahteen kertaan hinnanalennuksen osalta juuri ennen kaupantekoa. Kauppakirja käytiin läpi kaupantekotilaisuudessa ja huomiota kiinnitettiin ennen kaikkea kauppakirjaan hetkeä aiemmin lisättyyn ehtoon hinnanalennuksesta. Kukaan ei esittänyt asiaan pienintäkään vastaväitettä vaan asia todettiin kirjatun, kuten osapuolet olivat aamulla sopineet.

Lopuksi totesin, että remontin tarkka ajankohta ei ole tiedossa kenellekään, sillä myyjä ei ole pystynyt osoittamaan mitään asiakirjoja remonttiin liittyen. Myyjällä on velvollisuus osoittaa, että hän on menetellyt kaikin tavoin huolellisesti: asiantuntija on laatinut suunnitelman, työstä on etukäteen asianmukaisesti lain edellyttämällä tavalla ilmoitettu taloyhtiölle, työn suorittajaksi on valittu alan ammattilainen ja työtä on valvottu asianmukaisesti.

Kaupan kohteena ollut huoneisto on varustukseltaan ja kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla oli perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Asunto ja yhtiö myytiin hyväkuntoisena, ilman tarvetta isoille remonteille. Asunnosta maksettiin alueen keskihintaan nähden korkeampi neliöhinta annettujen tietojen perusteella. Remonttihuolista vapaan asunnon ostaneena jouduimme muutaman viikon asumisen jälkeen muuttamaan asunnosta pois myyjän teettämän remontin johdosta. Asunto oli asumiskelvottomana puoli vuotta, mistä aiheutui meille huomattava haitta. Emme olisi ikinä suostuneet kauppoihin, jos asunnon todellinen kunto olisi ollut tiedossa.  

Toimitin kirjeeni asianajajallemme ja kerroin, että kirjasin joitakin ajatuksiani ylös. Mitään ei kuulunut. Joulun alla laitoin vielä kerran viestin, jossa kerroin kyselleeni jo useita kertoja toimenpiteiden perään, mutta mitään ei tapahtunut. Vihdoin asianajaja soitti. Hän pahoitteli, että asia oli jäänyt, vaikka aina välillä olin mielessä käynyt [hmm, epäilen]. Häneltä oli jäänyt vastapuolen vastine tallentamatta asiakaskansiooni ja näin hän oli vain jäänyt odottelemaan vastapuolen vastausta.

Kävimme puhelimitse läpi seuraavan toimenpiteen ja asianajaja totesi laittavansa tarkennetun vaatimuksemme vastapuolelle, kun kustannuksetkin olivat nyt tiedossa. Jälleen muistuttelin yksityiskohdista, jotka olivat häneltä unohtuneet. Vielä samana päivänä hän toimitti kirjeen Myyntimiehen asianajajalle. En saanut kirjettä oikoluettavaksi, mutta kirje oli ihan kohtalainen. Itse olisin joitakin raskauttavia näkökohtia vielä ottanut esiin, mutta ehkä ammattilaiset tietävät paremmin. Useita toteamuksia kirjeeseensä asianajaja oli kuitenkin ottanut suoraan laatimastani vastineesta.

Tällä hetkellä tuntuu siltä, että asuntokauppalain valossa suhteellisen selvästä tapauksesta – jos nämä riitatilanteet nyt koskaan voivat kovin selviä olla – käydään turhauttavaa vääntöä kahden huippukalliin asianajajan toimesta. Kumpikaan asiantuntijoista ei tunne tapauksen yksityiskohtia tai ne eivät ainakaan kirjallisista tuotoksista ulkopuoliselle välity. Me olemme esittäneet vaatimuksen ja siihen liittyen meillä on mielestäni pitävää näyttöä. Vastapuoli heittelee omia näkemyksiään, vaikkei heillä ole mitään näyttöä väitteidensä tueksi. Onko ainoa vaihtoehto ratkaista riita tuomioistuimessa, mikä tietää takuuvarmasti voittoa vain asianajajille isojen palkkioiden muodossa?

#120: Asiantuntijat loistavat ammattitaidollaan

Myyntimiehen asianajajan laatima vastine mykisti minut täysin. En jaksanut edes Jiille kertoa, että mitään vastausta oli tullut. Tiedän, että riitatilanteissa ei yleensä voita kuin juristit ja heidän lompakkonsa, mutta tuntui hurjalta, miten heppoisin perustein päteväkin ammattilainen lähtee ajamaan asiakkaansa asiaa ja väittämään täysin absurdeja väitteitä.

Kun vahinko tapahtui ja kävi ilmi, että saattaisimme joutua turvautumaan asiantuntijan apuun, ainoa kriteerini asianajajan hankkimisessa oli löytää Suomen kovin asuntokauppajuridiikkaan perehtynyt tekijä. Tein töitä selvittääkseni ehdokkaita ja suositusten perusteella päädyin henkilöön, joka nyt asiaamme ajaa. Ihmetyksellä olen hänenkin työskentelyään seurannut. Ensimmäiset viisi yhteydenottoa jouduin joka kerta selittämään, kuka olen ja mikä asiani on, sillä hän ei voinut kaikkia asiakkaitaan ja heidän tapauksiaan muistaa. Ehkä se olisi liikaa vaadittu, mutta silti hieman huoletti, kun ensimmäinen kirje vastapuolelle lähti näiden yhteydenottojen perusteella. Lopulta kävi niin, että muokkasin hänen laatimaansa kirjettä, jotta edes olennaiset asiat tuli vaatimuksessa esitettyä.

Tämän hetkisissä yhteydenotoissa asianajaja jo muistaa minut nimeltä ja tapauksemme noin suurin piirtein, mutta yksityiskohdat – mielestäni meidän tapauksessamme kaikkein olennaisimmat kohdat – unohtuvat koko ajan. Kun Myyntimiehen asianajaja toimitti vastineen omalle asianajajallemme, toimitti oma asianajajamme kirjeen minulle. Hän kirjoitti viestin, jossa totesi, ettei ole ehtinyt katsomaan vastinetta kuin kursiivisesti läpi, mutta palataan siihen seuraavalla viikolla.

Seuraava viikko tuli, mutta mitään ei kuulunut. Tuli sitä seuraava viikko, mutta vieläkään ei kuulunut mitään. Otin puhelimen käteen ja soitin perään. Asianajaja oli toisella paikkakunnalla oikeudenkäynnissä, mutta lupasi palata asiaan. Kului jälleen viikko, mutta mitään ei kuulunut. Laitoin sähköpostin ja kysyin, miten etenemme asian kanssa. Vastausta ei kuulunut.

Odotellessani asianajajan yhteydenottoa, ajattelin selvittää välittäjältä, mikä tämä Myyntimiehen väite oli, että välittäjä vahvistaa kauppakirjaan jääneen kirjoitusvirheen ja hinnanalennuksen, joka koski kaikkia mahdollisia virheitä. Halusin vastauksen kirjallisena, joten lähestyin välittäjää sähköpostilla. Kerroin Myyntimiehen väitteistä ja pyysin häntä kertomaan oman näkemyksensä asiaan. Luulin kysyneeni helpon kysymyksen [vahvistaisitko meille, oletko sanonut Myyntimiehelle tavalla X], mutta kysymys osoittautui yllättävän haastavaksi.

Välittäjä ei viikkoon kyennyt vastaamaan mitään, joten kysyin uudestaan. Meni muutama päivä ja välittäjä vastasi: ”Olen siirtänyt asian eteenpäin ja teille palataan”. Jos olin kysymysmerkkinä odotellessani välittäjän vastausta, niin tämä vastaus se vasta minut merkiksi väänsikin. Mihin eteenpäin asia on siirretty? Kuka osaa välittäjää paremmin vastata, onko välittäjä sanonut Myyntimiehelle jotain vai ei? Viestin toisena vastaanottajana oli toinen välittäjä samasta välitysfirmasta. Jäin todella mielenkiinnolla odottamaan vastausta.

Ja sitähän sai odottaa. En tosin hämmentynyt, sillä en tiedä, millaisen meedion odotettiin tapaukseen ottavan jotakin kantaa. Kun mitään ei kuulunut, kysyin kolmannen kerran. Sain out of office -viestin, jonka mukaan välittäjä on poissa neljä viikkoa. Teki mieli iskeä nyrkillä puhelimen näyttö säröiksi. Lähestyin viestin toisena vastaanottajana ollutta välittäjää ja kysyin häneltä, joudummeko vielä kauan odottamaan vastausta. Välittäjä vastasi pahoitellen ja kertoi lukeneensa viestini nyt useampaan kertaan. Hän ymmärsi viestistäni, että halusin ”selkeästi tietää”, olemmeko myyjän kanssa sopineet jotakin kauppakirjan ulkopuolelta. Teki mieli iskeä nyrkillä jotain ihan muuta.

Diplomaattisesti välittäjä vastasi, että heidän työnsä kannalta kaikki oleellinen on kaupanasiapapereissa. Välittäjä oli yrittänyt käydä heidän päässä papereita läpi ja niiden perusteella viimeiset muutokset kauppakirjaan ovat tulleet juuri ennen kauppoja. Hän ei halunnut edes arvailla miksi, mutta joka tapauksessa allekirjoitetut paperit ovat heidän puolesta ne dokumentit, jotka ohjaavat jatkossa mikä on kenenkin vastuulla. Loppuun hän totesi, ettei voi asiaan enempää ottaa kantaa, sillä kauppaa on hoitanut toinen välittäjä. No shit Sherlock.

Oikeasti, millä ammattitaidolla tässä maassa painetaan eteenpäin? Kysyin 7.11.: ”Vahvistaisitko meille, oletko todennut myyjälle hinnanalennussopimuksen menneen hänen esittämällään tavalla?”. Seitsemän sähköpostin ja täysin asiaankuulumattomien henkilöiden kanssa käytyjen keskustelujen jälkeen sain 12.12. alkuperäiseltä välittäjältä vastauksen: ”sovitte keskenänne kaupantekoaamuna hinnanalennuksesta koskien juuri tietoon tullutta ongelmaa. Muutin kauppakirjaa teidän molempien pyynnöstä silloin aamulla.” Hyvä, kiitos.

#119: Myyntimies turvautuu lakiapuun

Toivottavasti joulu sujui kaikilla mukavissa merkeissä. Meillä oli oikein onnistunut joulu: olimme perinteisesti äidin luona ja mukana olivat molempien läheiset. Meillä on molemmilla niin pieni suku, että vaikka molemmilla oli käytännössä koko suku kokoontuneena yhteen, ei meitä ollut kuin kahdeksan aikuista ja kaksi lasta. Jo vuosia olen tavannut isän perheen vasta joulu- tai tapaninpäivänä, mutta tänä jouluna isä tuli toimittamaan joulupukin roolia ja lapset olivat haltioissaan. Mukaan tuli vielä Zara-siskoni. Pöytä notkui jälleen jouluherkkuja eikä aattoiltana tarvinnut muuta kuin syödä ja nauttia olosta. Paljon enempää en joululta olisi voinut toivoa – kiitollisena jatkan tästä taas eteenpäin ❤
 

Olen viime aikoina keskittynyt niin paljon urakoitsijan ja taloyhtiön toilailuihin, että Myyntimies on jäänyt ihan sivuosaan. Päivitetään siis tähän väliin, mikä on kuvio Myyntimiehen suunnalla. Olin Myyntimieheen yhteydessä syksyn aikana ja kerroin, että olemme ottaneet asianajajan selvittämään asuntokauppaan liittyneitä virheitä (#93). Myyntimiehen mieltä ei uutinen lämmittänyt lainkaan – vaikka äänensävystä päätellen koko mies pahemman kerran hiiltyikin.

Asianajajamme lähestyi Myyntimiestä kirjeellä, jossa esitti alustavan vaatimuksen kustannuksista, joita vesivahingon selvittämisestä ja korjaamisesta oli meille aiheutunut. Asianajaja lisäsi, että vaatimusta tarkennetaan, kun kustannukset ovat selvillä. Myyntimies oli mennyt lankoja pitkin myös asianajajamme luokse. Ensin Myyntimies oli hieman ylimielisesti naureskellut vaatimuksillemme, mutta asianajajan selvittäessä kuviota Myyntimiehelle, oli ääni kellossa muuttunut. Olimme kuulemma heittäytyneet täysin röyhkeiksi esittäessämme mitään vaatimuksia Myyntimiehen suuntaan ja asia jatkuisi heidän puoleltaan niin ikään asianajajan yhteydenotolla.

Marraskuussa vastaanotimme Myyntimiehen asianajajalta vastineen vaatimuksillemme. Tunnistin heidän asianajajansa kovaksi tekijäksi asuntokauppajuridiikan alalla. Siihen nähden yllätyin kovasti, millaisen vastineen käsiini sain. Vastine oli asiallisesti laadittu, mutta väitteet ja perustelut olivat käsittämättömiä. Toisin kuin aiemmin, Myyntimies ei käynyt kiistämään huonosti tehtyä remonttia ja siitä aiheutuneita vahinkoja. Sen sijaan he väittivät, että vuosien 2009-2010 aikoihin suoritetussa saneerauksessa on taloyhtiö tilannut ja maksanut kaikki vedeneristykseen liittyvät työt ja materiaalit. Vastuu vahingoista on siis täysin taloyhtiöllä.

Olin hämmentynyt. Tiedän, että riitaoikeudenkäynneissä voi lopputulos olla usein ihan muuta kuin maalaisjärjellä ajateltuna. Olen kuitenkin kuvitellut, että asianajajan etiikkaan kuuluu selvittää ajamansa asian taustoja ennen kuin väitteitä lähdetään esittämään eteenpäin. Kukaan ei tiedä tarkalleen, milloin kylpyhuoneremontti on tehty eikä edes Myyntimies omassa vastineessaan pystynyt ottamaan asiaan tarkemmin kantaa. Minusta se kertoo jo jotain väitteiden aukottomuudesta. Ja kuvitteliko vastapuoli, että he voisivat oikeasti tässä kohtaa alkaa väittää, että remontti olikin taloyhtiön teettämä?

Minun sisäinen juristini sanoo, että olisin ensin selvittänyt, kuka työn todella on tilannut ja varmistanut, että asiakkaani väitteille löytyy jonkinlaista totuuspohjaa. Jos mitään ei löydy, kuten tässä tapauksessa oletettavaa on, selvittäisin asiakkaalleni, että tuulesta temmatut väitteet harvoin menestyvät. En tiedä, oliko vastine vain yritys saada meitä perääntymään vai voiko asianajajien toiminta aidosti olla näin moraalitonta. Vai oliko Myyntimies oikeasti niin röyhkeä, että valehteli kirkkain silmin omalle asianajajalleenkin?

Puoli sivua asianajaja käytti siihen, että eritteli kaikki vaatimamme kustannukset ja toisteli, että ei ole esitetty tarkempaa selvitystä tämän ja tämän perusteista. En tiedä, onko se yleinen tapa, mutta minulle oli itsestään selvää, että selvitykset ja muut annetaan myöhemmin, kun tarkat kustannukset ovat selvillä. Vaikea sitä on kai seikkaperäistä selvitystä antaa, jos kustannukset ovat vielä auki, kuten asianajajamme oli tuonut ilmi.

Väärään yhtiöjärjestykseen asianajaja totesi, että se on välittäjän ostajalle antama ja isännöitsijältä hankkima. Toteamus ihmetyttää, sillä luulisin asioihin perehtyneen asianajajan tietävän, että myyjä vastaa kaupanteon yhteydessä esitetyistä dokumenteista, vaikka ne olisivat itse Paavin toimittamia.

Lopuksi vastineessa väitettiin, että olimme sopineet kaupanteon aamuna hinnanalennuksesta, joka kattaa kaikki jo tiedossa olevat ja tulevat yhtiön korjauskustannukset. Kauppakirjaan vain oli jäänyt virheellinen sanamuoto, mutta asia oli kaupantekotilaisuudessa suullisesti käsitelty ja myös välittäjä oli tämän Myyntimiehelle vahvistanut. En voinut käsittää, että alansa parhaimmistoon kuuluva juristi lähtisi tosissaan väittämään tällaista.

Uskoiko asianajaja todella, että olisimme 7 000 euron hinnanalennuksella vapauttaneet myyjän kaikesta vastuusta? Uskoiko hän todella, että kauppakirjaan oli vahingossa yksilöity alapohjaongelma, vaikka tarkoitus oli kirjoittaa, että hinnanalennus koskee ihan kaikkia mahdollisia vikoja ja puutteita? Mitä hän kuvittelee väitteellä voittavansa, sillä hänen täytyy tietää, että kyseinen ehto ei sitoisi ostajia, vaikka sellainen sanasta sanaan kauppakirjassa lukisikin. Ja nyt ei edes lukenut – ei sinne päinkään.

#118: Taloyhtiön uudet tuulet

Päätös puheenjohtajaksi ryhtymisestä tuntui aluksi raskaalta. Se oli juuri se, mistä ehdottomasti halusin keväällä jäädä ulkopuolelle. Tilanne ei tosin ollut täysin uusi: minut on nimitetty puheenjohtajaksi kesken kauden jokaisessa hallituksessa, jossa olen ensin aloittanut rivijäsenenä.

Viikko kokouksesta meillä oli remontti-ilmoitus verottajalle tehty, isännöitsijää oli vaadittu toimittamaan materiaali takaisin taloyhtiölle, me olimme saaneet hyvityksemme laatoista ja maksaneet purkukustannuksen taloyhtiölle, kirjanpidosta oli pyydetty tarjouksia ja osake- ja asukasluettelot oli laadittuna. Osakeluettelo ei toki ole vielä täydellinen, sillä tietoja uupuu, kun osa ei ole vastannut mitään eikä toimittanut pyydettyjä tietoja. Viikonloppuna sain kolmen päivän väännön jälkeen rahoitusvastikkeet laskettua oikein ja laadin osakkaille uudet vastikelaput ensi vuodelle.

Tuntuu paljon paremmalta, että taloyhtiöön käyttämäni aika saa oikeasti jotain aikaiseksi eikä aika kulu vain siihen, että pyydän muita tekemään keskeneräiseksi jätettyjä asioita. Toki se aika on pois perheeltä ja se harmittaa suunnattomasti.

Ilokseni voin tämän kirjoituksen myötä todeta, että olen nyt käytännössä saavuttanut kirjoittamiselleni asetetun tavoitteen ja saanut kiinni tämän hetkisen tilanteen. Ei siinä mennytkään kuin viisi kuukautta – ja muita haukun tehottomiksi 😂 Ei kyllä käy kiistäminen, etteikö mutkia olisi matkalle mahtunut. Eikä tarvitse huolestua, ei tämä kirjoittaminen tähän lopu. Vesivahinko on nyt korjattu, mutta vielä on päivittämättä muun muassa viimeiset kuulumiset Myyntimiehen suunnalta. 

Jatkamme myös asuntokauppariidan ratkomista asianajajien välityksellä ja palaan tähän aiheeseen ensi viikolla. Ajatuksena on myös kirjoittaa vähän vinkkiä niin asunnon ostamiseen kuin myymiseen ja muutama muukin aihe odottelee takataskussa julkaisemista. Eikä pidä unohtaa tärkeintä – ennen ja jälkeen kuvat luvassa tietysti myös!

Näiden sanojen myötä hiljennymme joulun viettoon ja palaan kirjoituksineni toivottavasti jo alkuviikosta. Haluan toivottaa kaikille lukijoilleni ihanaa joulua! Kiitos tuestanne ja mielenkiinnostanne koko syksyn ajalta!

#117: Hallitus kokoontuu

Asiat eivät sähköpostin välityksellä edenneet ja vihdoin koitti 8.12., jolloin oli määrä pitää hallituksen kokous. Ehdotin jo 25.11., että kutsuisimme taloudenhoitajan mukaan kokoukseen, sillä moni asia kosketti yhtiön taloudellisia asioita. Mitään vastausta ei tullut, mutta ilmoitin taloudenhoitajalle ehdotuksestani, jotta hän voisi kokoukseen tarvittaessa varautua. Kokousta edeltäneenä iltana puheenjohtaja laittoi viestin ja kyseli ehdotuksia kokouspaikaksi. Samalla hän kysyi, kutsummeko taloudenhoitajan kokoukseen. Ei huono homma, että olin ehtinyt taloudenhoitajaa asiasta jo varottelemaan.

Virallista kutsua sen enempää kuin asialistaakaan ei puheenjohtaja kokenut tarpeelliseksi tehdä. Kokouksen alkuun hän totesi kokouksen avatuksi ja kysyi, oliko minulla jotain asialistaa. Jäi valitsematta niin puheenjohtajat kuin sihteeritkin eikä työjärjestystäkään päästy hyväksymään, kun ei sellaista ollut. Totesin, että itselläni oli asialistalla ainakin kaikkien edellisten kokousten pöytäkirjojen allekirjoittamiset, jotka olivat jääneet tekemättä. No, ei puheenjohtajalla ollut pöytäkirjoja tälläkään kertaa tulostettuna eli siirsimme asian jälleen seuraavaan kokoukseen. 

Lueskelin omia muistiinpanojani keskeneräisistä asioista ja listalta löytyi muun muassa yhteenveto kylpyhuoneiden kunnostusvuosista, jonka puheenjohtaja aloitti heinäkuun alussa. Vakuutusten kilpailutus aloitettiin elokuussa, mutta sekin oli kesken. Isännöitsijän sopimus irtisanottiin toukokuussa, mutta kukaan ei huolehtinut taloyhtiön materiaaleja isännöitsijältä takaisin. Pelastussuunnitelman päivitys oli odotellut vuoroaan lokakuusta lähtien. Meidän vuotovahingot oli havaittu jo marraskuussa ja terassiremontin suunnittelukin piti laittaa heti edellisen kokouksen jälkeen vauhdilla eteenpäin, ettei sitten ihmetellä keväällä, kun ei tekijää saa mistään.

Kukaan ei kirjoitellut mitään ylös, joten näin parhaaksi itse toimia sihteerin roolissa. Jollain tavalla puheenjohtajan roolikin siirtyi minun harteilleni, kun olin ainoita, jotka olivat millään tavalla koko kokoukseen valmistautunut. Seuraavaksi kävimme läpi meidän asunnon vesivahinkoon liittyvät asiat. Käsittelimme muun muassa seinien korjauksen, reklamaation, urakoitsijan vastineen, laskuun laitetun maksun. Minä kävin asiat läpi ja muut nyökyttelivät.

Totesin, ettemme olleet edelleenkään saaneet puheenjohtajan laatimaa reklamaatiota nähtäväksi. Puheenjohtaja lupasi toimittaa sen, kun ehtii [tänään tasan kaksi viikkoa kokouksesta, mutta ei ole vielä ehtinyt]. Totesin, ettei yhtiö myöskään ole saanut urakoitsijalta korjauskertomusta, jossa kerrottaisiin mitä korjattiin, miksi korjattiin ja miten korjattiin. Puheenjohtaja totesi, ettei ole sellaista tulossakaan. Ihmettelin asiaa, sillä pitäisihän meillä olla oikeus saada korjaustyö dokumentoituna. Puheenjohtajan mielestä voimme itse kirjoittaa kertomuksen ja se siitä.

Puheenjohtajalla oli ollut puoli vuotta työn alla yhtiön vakuutusasiat: hän oli yrittänyt saada vakuutusmeklariltamme niin nykyisen vakuutuksen ehtoja, vakuutuskirjaa kuin tietoa siitä, saimmeko vahinkoon liittyviä lisäkartoituskuluja vakuutusyhtiöstä. Meklari vaan ei kuulemma vastannut puheenjohtajan viesteihin. En jaksanut asian perään ennen kokousta kysellä, joten olin itse yhteydessä meklariin ja pyysin edellä mainittuja dokumentteja. Laitoin viestin yhtenä sunnuntai-iltana kymmenen jälkeen ja maanantaiaamuna kello 7.30 kaikki pyydetyt dokumentit olivat sähköpostissani.

Vakuutusyhtiön kielteisen päätöksen meklari kertoi, mutta ei toimittanut kirjallista päätöstä. Kysyin päätöksen perään ja kysyin myöhemmin uudestaankin, jolloin selvisi, ettei koko päätöstä oltu edes tehty. Ehdimme kuitenkin saamaan päätöksen vielä ennen kokousta ja vakuutusyhtiö korvasi vielä osan kartoituskuluista. Kirjasin tämän kokouksen pöytäkirjaan.

Pääsimme vihdoin meille maksettavaan hyvitykseen. Se oli nopeasti käsitelty ja päätös oli, että hyvitys voidaan maksaa. En voinut olla kysymättä, miksi suoritusta oli jouduttu kolme kuukautta odottamaan. Puheenjohtaja kertoi, että ”yleensä tällaiset asiat vaativat yhtiökokouksen päätöksen. Esimerkiksi putkiremonttien yhteydessä yhtiökokous päättää, että jos joku osakas haluaa kylpyhuoneeseen kalliimmat laatat ja maksaa ne itse, niin yhtiökokouksen pitää päättää, käytetäänkö urakoitsijan antama hyvitys koko taloyhtiön hyödyksi vai hyötyykö siitä kyseinen osakas.”

En ole henkilökohtaisesti ollut tekemisissä putkiremonttien kanssa, mutta a) en ymmärtänyt, miten asia liittyi meidän tapaukseen, koska asiasta oli sovittu urakoitsijan, taloyhtiön ja osakkaan kesken jo elokuussa ja b) äkkipäätä kuulostaa erikoiselta, että yksikään taloyhtiö lähtisi teettämään remonttia niin, että osa osakkaista maksaa laatat itse ja niistä tuleva korvaus urakoitsijalta käytetään koko taloyhtiön hyväksi. Minä en ainakaan suostuisi maksamaan ensin omia ja toisten laattoja ja antamaan omista laatoistani syntynyttä hyötyä koko taloyhtiön jaettavaksi. Mutta ehkä jossain yhtiöissä näin toimitaan.

Puheenjohtaja tosin totesi tämän meille maksettavan hyvityksen kanssa, että siitä vähennetään meille osoitettava purkukustannus, ja taloyhtiö maksaa vain erotuksen. Kerroin oman näkemykseni, jonka mukaan on selkeintä, että yhtiö maksaa meille laskelman mukaisen korvauksen, jolloin pankkitililtä lähtee x summa rahaa ja suoritukseen löytyy tiliotteen takaa selvitys, jossa euromäärä on yksiyhteen suorituksen kanssa. Yhtälailla me maksamme taloyhtiölle meille osoitettavan purkukustannuksen, jolloin pankkitilille tulee x summa rahaa ja jälleen tilitapahtumaan löytyy tiliotteen takaa selvitys, jossa euromäärä on yksiyhteen tapahtuman kanssa. Näin ei tarvitse tehdä ylimääräisiä vientejä kirjanpitoon eikä tarvitse tulevaisuudessa netotella summia eri laskelmilta, kun asia ilmenee suoraan tiliotteelta.

Roosa ja taloudenhoitaja eivät ottaneet kantaa, koska totesivat, etteivät tiedä, miten tulee toimia. Patu oli sitä mieltä, että nämä ovat kirjanpidollisia asioita ja kyllähän ne kirjanpitoon saadaan, kun käsketään kirjanpitäjän ne sinne laittaa. Ja puheenjohtaja oli sitä mieltä, että hänen ehdotuksensa on selkein.

Minä olen niin yksinkertainen, että minusta oli selkeintä, että ensin siirtyy yksi raha tänne ja sitten siirtyy yksi raha tuonne ja kaikki on suoraviivaista ja selvitettävissä suoraan tiliotteelta ja sen liitteistä. Toki yhtiö joutui 0,13 euroa maksamaan ylimääräistä maksun vastaanottamisesta. Osa ei ollut edelleenkään mitään mieltä ja loput olivat sitä mieltä, että on selkeämpää, että ensin miinustetaan yhdestä summasta toinen ja siirretään loppusumma tililtä eteenpäin. Sitten tehdään muistiotositteilla kirjanpitoon ylimääräisiä vientejä, että saadaan kaikki kirjanpitoon oikein. Tilisiirtoja on vain yksi, mutta maksamme sitten kirjanpitäjälle vienneistä ja käytetystä ajasta eikä suorituksen tausta koskaan selviä vain tiliotetta katsomalla. Nettolopputulos oli sama kummalla tavalla tahansa. Patu ja puheenjohtaja eivät oikein osanneet kantaansa lopulta perustella, joten ehdotukseni voitti ja asia hoidettiin yksinkertaisemmalla tavalla.

Jälleen käytiin läpi alakerran vessanvahinko, josta puheenjohtaja ei ollut lausuntoa toimittanut. Lupasi toimittaa [tänään tasan kaksi viikkoa kokouksesta, mutta ei ole vielä toimittanut]. Ilmoitin kokouksessa, että haluan pöytäkirjaan kirjattavan, että remontissa jätettiin vaihtamatta viallinen yläkerran kylpyhuoneen wc-istuin, joka ei täytä vesikalusteille asetettuja vaatimuksia tällaisenaan, mutta yhtiö on siitä tietoinen. Alakerran vessan hanaa ei vaihdettu, vaikka urakoitsija suositteli hanan tai ainakin sekoittajan vaihtoa ja että lämminvesivaraajaan ei ole asennettu ylipaineen poistoputkea valmistajan suosituksesta huolimatta. Selvästi muut olivat vähän ihmeissään näistä puheenjohtajan tekemistä päätöksistä, mutta kukaan ei vastustanut kirjausta. Poistoputkeen liittyen todettiin, että se on asennettava.

Kysyin, oliko kenellekään tietoa, pitääkö remontista tehdä ilmoitus verottajalle. En ihan hirveästi yllättynyt, ettei kenelläkään ollut asia käynyt mielessäkään. Asunto-osakeyhtiö on monessa tapauksessa velvollinen ilmoittamaan tietoja rakennusurakoista ja työntekijöistä verottajalle. Ilmoitusvelvollisuus koskee urakoita, joiden kustannukset ilman arvonlisäveroa ylittävät 15 000 euroa. Ilmoitettavia tietoja ovat esimerkiksi rakennusurakan arvo ja kuka on urakoitsija. Tiedot on ilmoitettava sähköisesti kuukausittain.

Kyse ei ole ihan pienestä laiminlyönnistä, jos ilmoitus jää tekemättä, sillä tiedonantovelvollisen rikkoessa tiedonantovelvollisuuttaan, hänelle voidaan määrätä verotusmenettelylain 22 a §:n mukaan enintään 15 000 euron laiminlyöntimaksu. Samoin laiminlyöntimaksu voidaan määrätä, jos tiedonantovelvollinen toimittaa tiedot väärällä välineellä, esimerkiksi paperilla. Taloudenhoitaja lupasi selvittää ilmoituksen tekemistä.

Lopuksi kerroin huoleni remontin jäljestä ja sivusin urakoitsijan vastinetta, joka oli virheet huomioon ottaen käsittämätön (#115). Totesin vielä, että jatkossa on varmistettava, että näin isoa remonttia ei tehdä ilman asianmukaista valvontaa. Työnluovutusta ei myöskään hyväksytä niin, että urakoitsija jättää avaimen huoneiston pöydälle vaan loppukatselmus on tehtävä yhdessä taloyhtiön edustajan ja urakoitsijan kanssa.

Käsittelimme kokouksessa myös yhtiön talousasioita sekä hallintoa, joka ei nykyisellään toimi. Puheenjohtaja oli sitä mieltä, että hänellä ei ole aikaa joka ilta töiden jälkeen hoitaa juoksevia asioita ja että meidän tulisi ymmärtää, että sähköposteille tulee antaa myös jonkinlainen vastausaika. Totesimme lähes yhteen ääneen Roosan kanssa, että kyse ei nyt ole päivän tai kahden odotusajasta vaan moni asia on seissyt jo viikkoja – osa jopa kuukausia. Turhauttavinta on, kun ei saa välillä mitään vastausta.

Kysyin ehdotuksia tilanteen parantamiseksi. Kerroin, että hyvin akuutteja ja pian kuntoon laitettavia asioita ovat muun muassa yhtiön kirjanpidon järjestäminen, osakeluettelon laatiminen, rahoitusvastikkeiden oikaisu ja kuntoon laittaminen sekä vastikemaksujen saattaminen järkevään muotoon. Nämä olivat pelkästään asunto-osakeyhtiölain vaatimuksia. Lisäksi oli monia muita asioita, jotka yhtiön edun mukaisesti oli saatettava pian kuntoon. Kerroin, että omia vaihtoehtojani oli pätevän isännöitsijän palkkaaminen tai ulkopuolisen hallituksen valitseminen. Molemmat tuovat kustannuksia, mikä oli minusta hölmöä, sillä voisimme hoitaa samat asiat itsekin, jos vain hoitaisimme.

Roosa ehdotti, että pitäisikö puheenjohtajaa vaihtaa. Hän totesi, että hänellä ei riitä osaaminen ja että minä olisin ainoa vaihtoehto tehtävään, jos nykyinen siirtyisi syrjään. Tein keväällä päätöksen, että luovun niin monesta luottamustehtävästä tänä vuonna kuin voin. Toin tämän yhtiökokouksessakin esille ja totesin, etten suostu puheenjohtajaksi. Tämän piti olla viimeinen vuoteni kotona lasten kanssa ja halusin keskittyä heihin 100-prosenttisesti. No, ihan ei vuosi sujunut suunnitelmien mukaan. Punnitsin pikaisesti vaihtoehtoja: joko otan tehtävän ja olen taas korviani myöten tekemättömien töiden suossa tai sitten jatkamme näin ja olen korviani myöten potkimassa muita eteenpäin tekemättömien töiden suossa.

Patulle kävi kaikki: hän oli valmis maksamaan isännöitsijöille ja kenelle tahansa, hänelle sopi puheenjohtajan vaihto, mutta itse hän ei siihen suostunut ja sopi hänelle jatkaa näinkin. Patu ehdotti, että kokoontuisimme aina, kun jotain asiaa on. Minusta vaihtoehto kuulosti hölmöltä aikakautena, jolloin asioita voi niin helposti sopia sähköisestikin ja säästää kaikkien aikaa. Roosa kannatti puheenjohtajan vaihtoa. Puheenjohtaja totesi, että hän voi jatkaa, mutta työkiireet vievät ison osan ajasta tai sitten hän voi siirtyä syrjäänkin. Tilanne oli inhottava. Tuntui pahalta syrjäyttää toinen, mutta ei tilanne voinut entisellään enää jatkua. Suostuin puheenjohtajaksi.

#116: Urakan jälkipyykkiä hallituksessa

Puheenjohtajan oma-aloitteisuus aiheutti luonnollisesti hämmennystä taloyhtiössä. Taloudenhoitaja harmistui, koska oli luullut hallituksen käsitelleen asian. Roosa ja allekirjoittanut kihisivät kiukusta puheenjohtajan ylittäessä toimivaltansa. Puheenjohtajan puolia joka käänteessä pitävä Patu totesi vain, että ”Jaa, no sitten se on maksettu”.

Puheenjohtaja itse ei ottanut asiaan sen enempää kantaa. Muutama päivä laskun maksun jälkeen hän toimitti edellisessä tekstissä käsitellyn urakoitsijan vastineen meille muille (#115) ja pahoitteli, kun on ollut kiireinen. Roosa ennätti vastaamaan, että kiire on toki ymmärrettävää ja meillä kaikilla on varmasti työ- ja muita kiireitä, mutta jos kyse on sellaisista asioista, jotka vaikuttavat muihin taloyhtiön osakkaisiin, puheenjohtajan olisi pystyttävä vastaamaan sähköposteihin. Lisäksi Roosa totesi, että ottamatta sen enempää kantaa vastineeseen, laskua ei olisi saanut laittaa maksuun ainoastaan puheenjohtajan päätöksellä. Tästä oli nimenomaan sovittu hallituksen kokouksessa. Roosa ehdotti, että otetaan asia esille tulevassa hallituksen kokouksessa.

Seuraavana päivänä puheenjohtaja palasi asiaan toimittamalla edellisellä viikolla maksuun hyväksymästään laskusta kuvan ja kysyi, oliko meillä siihen jotain kommentoitavaa. Kysymystään hän korosti useammalla kysymysmerkillä. Vastasin, että laskutettu 3.erä oli kyllä sopimuksen mukainen. Laskun sisältöön muine kuiluineen oli tietysti mahdoton ottaa kantaa näkemättä liitteitä. Totesin, että tämä kaikki etusivulta ilmenevä meillä oli tiedossa jo 18.10. kokouksessa, kun sovimme toimenpiteistä viimeisen laskun osalta.

Muistutin, että hallituksen päätöksellä yhtiön piti esittää 50 %:n hyvitystä viimeiseen laskuun. Siihen urakoitsija ei suostunut eikä hallitukselle esitetty urakoitsijan vastinetta ennen laskun maksua, joten siltä osin hallituksen kokouksen päätös oli laiminlyöty. Taloyhtiön tekemää reklamaatiota oli pyydetty nähtäväksi useita kertoja ja pyysin jälleen puheenjohtajaa toimittamaan reklamaation meille ensi tilassa. Totesin lopuksi, että lopputulokseen on vaikea ottaa kantaa, kun emme edes tarkalleen ottaen tiedä, mitä yhtiön nimissä on urakoitsijalta vaadittu ja millä perustein.

Patu tai puheenjohtaja eivät vastanneet mitään.

Vastasin myös viestiketjuun, jossa puheenjohtaja toimitti urakoitsijan vastineen. Muistutin, että hallituksen ehtona maksun suorittamiselle oli saada hyväksyttävä vastaus reklamaatioon. Hallitukselle toimitettu urakoitsijan vastine ei ollut missään nimessä hyväksyttävä. Totesin, että urakoitsijalla menee pahasti sekaisin urakkaan kuulumattomat lisätyöt, joista meille on tehty hyvityksiä ja jotka eivät liity millään tavalla taloyhtiön urakkaan. Totesin, että olen myös tuonut niin hallitukselle kuin urakoitsijallekin ilmi useita faktoja, joiden pohjalta kyseisen vastineen voi todeta monelta osin paikkansa pitämättömäksi. Lopuksi totesin, että urakoitsija esitti naurettavia ja täysin totuudenvastaisia väitteitä, jotka yhtiön edun mukaisesti olisi ollut syytä oikaista. Asiasta oli kuitenkin turha jankata, kun lasku oli päätösten vastaisesti jo maksettu.

Tällä kertaa puheenjohtajallakin oli aikaa vastata. Hänen mielestään oli ihmeellistä ajatella, etteivät kesken kaiken tehdyt muutokset urakkaan tai sisältöön kuuluisi asiaan [en tiedä, mitä nämä ovat]. Puheenjohtajan mielestä urakka olisi pitänyt teettää niin, että taloyhtiö tekee kylpyhuoneen vain alkuperäiseen tasoon. Sen jälkeen osakas olisi voinut tehdä muutoksia omalla tavallaan ja kustannuksellaan. Osa muutoksista olisi vaatinut rakenteiden aukaisua ja remontti olisi maksanut rutkasti enemmän kuin nyt on maksanut. Näin teetettynä urakka olisi kuitenkin puheenjohtajan mielestä mennyt ilmeisesti paljon vaivattomammin ja jopa toivotussa aikataulussa [en ole rakentamisen ammattilainen, mutta maalaisjärjellä ajateltuna asian pitäisi olla juuri päinvastoin].

Puheenjohtajan mielestä urakoitsija oli hyvittänyt taloyhtiölle työtä jo erittäin kohtuullisesti eli noin 40 tuntia (45 € x 40 = 1 800 €) ja osakkaalle 1 500 €. Taloyhtiön tuli myös muistaa, että taloyhtiö ei ollut missään vaiheessa kärsinyt urakan aikana eikä taloyhtiölle tullut mitään lisäkustannuksia. Osa oli vain ollut sitä mieltä, että urakka kesti liian kauan. Toteamus oli varsin mielenkiintoinen, kun juuri puheenjohtaja esitti tuota 50 %:n hyvitystä edellisessä kokouksessa ja perusteena oli nimenomaan urakan viivästyminen.  

Lopuksi puheenjohtaja vielä totesi, että jos hallitus on sitä mieltä, että hän on ylittänyt valtuutensa, niin hän siirtyy mielellään sivuun. Olimme kuulemma tekemässä tästä kaikesta itsellemme ihan liian vaikeata. Hänellä ei ainakaan riitä aika siihen, että hän näpyttää joka ilta sähköposteja ja pyytää lupaa, saako jotakin juoksevaa kulua laittaa eteenpäin vai ei.

Vastaus tuntui käsittämättömältä. Yhtiön tuotot ovat vuodessa noin 13 000 euroa. Kyse oli 6 000 euron laskusta, mikä tarkoittaa lähes puolta yhtiön vuosituotoista, ja puheenjohtaja vertasi sitä juoksevan kulun eteenpäin laittamiseen. Olin myös suunnattoman vihainen siitä, että hallitus oli halunnut reklamoida urakan kestosta, mutta loppupeleissä puheenjohtaja oli urakoitsijan puolesta toteamassa, ettei mitään viivästystä ollut.

Jokainen ymmärtää, että yli kolme kuukautta ei ole missään määrin normaali aika tällaiselle urakalle ja sen myönsi myös urakoitsija itse. Naapurissamme ihan oikeasti aloitettiin remonttimme kanssa samoihin aikoihin metsätontin raivaaminen ja omakotitalon rakentaminen. Kuten eilisen kirjoituksen kuvasta on nähtävissä, omakotitalo nousi aikalailla rivakammin. Toki onhan se eri asia pystyttää kokonainen talo kuin vetää seinälaatat kylpyhuoneen seinään.

Olin itse aikeissa reklamoida urakoitsijalle erikseen urakan kestosta. En nähnyt reklamaatiota kuitenkaan aiheelliseksi, kun yhtiö halusi esittää reklamaation samasta aiheesta. Puheenjohtaja käänsi kelkkansa ja puolsi urakoitsijan näkemystä, joten meille ei jäänyt enää mahdollisuutta reklamoida. Taloyhtiölle ei tullut kuluja, mutta meille tuli. Yritimme niistä taloyhtiön kanssa sopia, mutta taloyhtiö ei katsonut aiheelliseksi hyvittää meille mitään (#83).

Jos itse olisin ollut taloyhtiön edustajana ja joku muu olisi ollut osakkaan asemassa, olisin suosittanut, että taloyhtiö korvaa osakkaalle viivästyneestä remontista esimerkiksi kahden kuukauden hoitovastikkeen ja tämän olisin taloyhtiön edustajana vaatinut takaisin urakoitsijalta. Mutta meillä on niin monenlaisia toimintatapoja.

Kyselin jälleen reklamaation perään, mutta jotain salaistakin salaisempaa se varmaan sisältää, kun ei sitä tohdi puheenjohtaja välittää lainkaan eteenpäin.

Kerroin lyhyesti näkemyksiäni urakoitsijan vastineeseen, mutta en käy niitä tässä pidemmin läpi, sillä ne tuli aikalailla eilen käsiteltyä. Summa summarum totesin, että se 1 500 euron hyvitys meille tehtiin puhtaasti sen takia, ettei urakkaa enää enempää pitkitetty. Hyvityksellä ei ollut mitään tekemistä sen kanssa, että urakka viivästyi siihen asti kuin nyt viivästyi (5 viikkoa, kuten urakoitsija itse laski). Huomautin myös, että seinien korjaus ei todellakaan vienyt 40 tuntia.

Lopuksi totesin, että olen puheenjohtajan kanssa ehdottomasti samaa mieltä, että tästä kaikesta on tehty aivan liian vaikeaa. Emme saa vastauksia mihinkään useista yrityksistä huolimatta eivätkä asiat etene mihinkään. Kukaan ei varmasti halua käyttää jokaista iltaa samojen asioiden pyörittämiseen, joten olisi vähintään kohtuullista jokaisen hoitaa oma osuutensa, että asiat saataisiin päätökseen. Totesin, että juoksevista kuluistahan ei tarvitse mitään ylimääräisiä päätöksiä tehdä (eikä ole tehty), joten niihin ei onneksi tarvitse aikaa käyttää. Sen sijaan edelleen oli avoimena muun muassa kaikki akuutit asiat, jotka ennen kokousta piti hoitaa (#111) ja joiden hoitamista puheenjohtaja itsekin oli ehdottanut.

#115: Urakoitsijan uskomaton sepitys

Taloyhtiön hallitus päätti lokakuisessa kokouksessaan esittää urakoitsijalle reklamaation kylpyhuoneremontin venähtämisestä. Remontti kesti kaikkinensa yli kolme kuukautta, josta ”hitain” osuus, kuivatus, vei 3,5 viikkoa. Hallitus päätti vaatia viimeisestä 6.074,40 euron laskusta ensinnäkin reilun tuhannen euron hyvitystä laatoista, jotka olimme osakkaina itse hankkineet. Loppusummasta puheenjohtaja esitti kokouksessa 50 prosentin hyvitystä, johon muu hallitus suostui.

Puheenjohtaja laati reklamaation ja toimitti sen muilta kyselemättä urakoitsijalle. Kuten #112:ssa kerroin, emme useista pyynnöistä huolimatta ole vieläkään nähneet, mitä tuossa reklamaatiossa lopulta luki. Jokke, jota olin tähän asti pitänyt suoraselkäisenä ja rehellisenä kaverina, toimitti puheenjohtajalle vastineen, jossa kiisti kaikki taloyhtiön vaateet eikä suostunut euronkaan hyvitykseen.

Jokke oli muun muassa sitä mieltä, että laatoitus täyttää yleiset laatoitusvaatimukset, RT-kortin vaatiman tason, sekä hyvän rakennustavan. Jokke myös kertoi, että osakas oli reklamoinut laatoituksessa olevista pienistä hammastuksista, joista urakoitsija oli hyvittänyt laatoituksen lisätyöhinnan.

Meinasin tukehtua iltateeheni pelkästään kahden ensimmäisen lauseen jälkeen. Laatoitus ei täyttänyt rakentamisen yleisiä laatuvaatimuksia ja nämä pienet hammastukset olivat Joken omien sanojensa mukaisesti ”törkeitä eikä tuollaisia missään nimessä kuuluisi valmiissa työssä olla”. Urakoitsija kyllä hyvitti laskuttamansa lisätyöhinnan meille, mutta vasta siinä vaiheessa, kun hammastuksia löytyi niin paljon ja niin haastavista paikoista, että niiden korjaaminen olisi tullut urakoitsijalle todella kalliiksi. Tuo hyvitys koski vain sitä, että me suostumme elämään irvistävien laattojen kanssa eikä urakkaa pitkitetä enää entisestään.

Jokke oli myös sitä mieltä, ettei aikataulu viivästynyt oleellisesti heidän toimestaan. Rakenteiden kuivaus sekä purkutöissä hajonneiden seinien korjaukset aiheuttivat useiden viikkojen odotuksen ja lisätyön. Osakas oli tilannut työn poikkeavalla laatalla, joka aiheutti työtä noin viikon lisää. Lisäksi poreammeen asennus ja muutokset valaistukseen viivästyttivät työtä.

Kahden seuraavan lauseen lukeminen aiheutti teen purskahtamisen tietokoneen ruudulle. Kenen toimesta se urakka venyi kolmen kuukauden mittaiseksi, ellei heidän? Jokke oli itse myöntänyt, että aikataulu petti pahasti laatoitus- ja jälleenrakennustyön osalta, mutta nyt väitti kirkkain silmin (tai kirjaimin) ihan muuta. Ja se oli käsitelty jo moneen kertaan, että meidän hurjaakin hurjemmat lisätyöt, joihin meni kaiken kaikkiaan vajaa kaksi päivää, oli tehty elokuun loppuun mennessä.

Kun toiset kaataa metsän ja rakentaa talon, toiset laatoittaa kylpyhuoneen seinät.

Jokke keksi myös ihan uuden ongelman, joka oli urakkaa viivästyttänyt. Yhtiön tuli järjestää vesi ja sähkö työn ajaksi. Vedensaanti asunnosta oli loppuvaiheessa estynyt, mutta yhtiön edustajan ohjeistuksen mukaan vettä sai ulkovesipostista. Ulkovesipostin sulkuavain kuitenkin poistettiin ja näin estettiin veden käyttö ja aiheutettiin viivettä. Urakoitsija ei kuitenkaan katsonut aiheelliseksi reklamoida tai keskeyttää töitä yhtiön laiminlyönneistä huolimatta.

Teki mieli viskata teekuppi kylppärin seinään! Vedensaanti toki keskeytyi, kun vesi kytkettiin pois päältä. Urakoitsija haki vettä naapurin ulkovesipostista, mutta puheenjohtaja oli sopinut naapurin kanssa vain yhdestä päivästä. Urakoitsija oli ravannut naapurin ikkunan alla kuitenkin useamman päivän. Naapuri oli poistanut vesipostista avaimen, mutta työmies löysi vastaavan avaimen meidän ulkovesipostista ja jatkoi vedenhakua entiseen malliin. Viivästys oli noin kymmenen minuuttia.

Tiedottamispolitiikkaankin Jokke otti kantaa. Osakasta oli kuulemma tiedotettu lopun parin päivän viiveestä. Viiveelle oli ihan luonnollinen selityskin, sillä viive johtui lähinnä kuituvalojen asennuksesta. Kuituvalot kuitenkin korjattiin ennen loppusiivousta ja osakas oli asiasta tietoinen. Jokke vielä ystävällisesti kertoi, että tämäkin työ oli hyvitetty ja osakas oli tähän todennut, että tehkää työ vaan rauhassa loppuun.

Tässä kohtaa keittiöstämme raikui jo huutonaurua. Joken olisi pitänyt harkita yrittäjyyden sijaan satusedäksi ryhtymistä. Kadehdittavasti hän pystyi tuottamaan tekstiä, joka oli aivan täyttä pas… huttua. Osakasta tiedotettiin siinä kohtaa, kun osakas itse soitti ja kysyi, että ei tainnut ihan aikataulu pitää. Ja tämä toistui kolme kertaa (#89). Ja tuohon viiveen syyhyn en viitsi ottaa edes kantaa. No sen verran otan kuitenkin, että kuituvalojen ensimmäisestä korjauksesta alettiin puhua vasta sen jälkeen, kun urakka oli annetusta aikataulusta jo päivän myöhässä. Että ihan vähän joku muukin saattoi viivettä aiheuttaa, kun vielä viikko sovitun päivän jälkeen kylpyhuoneessa tehtiin saumauksia – kymmenistä muista työvaiheista puhumattakaan.

Jokke totesi myös, että yhtiö oli vaatinut 19.9. esittämässään reklamaatiossaan lopputöille aikataulun. Urakoitsija oli sellaisen antanut eikä siihen tullut merkittäviä muutoksia. Hajonneiden seinien korjaus oli tästä huolimatta kuitenkin suoritettu veloituksetta hyvityksenä (yli 40 työtuntia).

Huutonauru vaihtui jälleen tukehtumisefektiin, kun keuhkoista tulviva ilma ei enää tiennyt, mihin suuntaan piti hämmästyneessä keskivartalossa kulkea. Seinien korjaus yli 40 tuntia! Työmies Make teki vikalistakorjauksia 2 päivää. Hän tuli kello 8 jälkeen ja lähti kello 15 jälkeen. Hän piti lounastauot ja molempina päivinä kahvittelimme ja jaarittelimme siinä sivussa jotain. Hän ei erityistä kiirettä pitänyt, mutta hoiti kaikki vikalistakorjaukset noiden kahden päivän aikana – myös seinien korjauksen. Jos joku pääsee tällä matematiikalla 40 tuntiin, niin minulle sama laskukaava kiitos. Olisi huikeaa saada 5-kertaiset tunnit käyttöön. Pienenisi To Do -lista sellaisella vauhdilla, että voisi joutua peukaloita pyörittelemään.

Lopuksi Jokke vielä totesi, että he katsovat reklamaation aiheettomaksi edellä mainituin perustein. Heidän tekemänsä hyvitykset osakkaalle sekä yhtiölle tehdyt tiiliseinien korjaukset olivat heidän osaltaan merkittäviä hyvityksiä. Ja vielä Jokke lisäsi, että osakkaalle on myös asennettu keittiön hana veloituksetta. Lopuksi Jokke pyysi vaadittuun laattahyvitykseen liittyen, että taloyhtiö mittaa uudelleen seinäneliöt kylpyhuoneesta: 41m² ei voi olla oikein.

Sen pituinen se. Tuijotin lamaantuneena tietokoneen ruutua. Mitä minä ihan oikeasti juuri äsken luin? Olkoonkin niin, etteivät he mitään halunneet hyvittää, mutta perustella se tällaisella tarinoinnilla. Olimme itse paikalla, kun seinät korjattiin ja Joken esittämä tuntimäärä oli aivan tuulesta temmattu. Miksi hän kuvitteli tuollaisen väitteen menevän läpi?

Ja kylpyhuoneen seinälaattojen neliöt! Pate laski minulle tarvittavan laattamäärän. Laatoituksen loppuvaiheessa työmies Make pyysi tilaamaan kolme pakettia laattaa lisää. Samana iltana Jokke (!) soitti itse perään ja vaati tilaamaan yhdeksän pakettia. Ihmettelin määrää moneen kertaan, mutta Jokke esitteli ja perusteli laskelmiaan. Kerroin, että laattamäärä hämmentää meitä todella paljon, mutta tilaan, jos niin vaaditaan. Ja niin vaadittiin. Ja urakan jälkeen vaadittiin laskemaan heidän ilmoittamiaan neliöitä uudestaan, kun ei voinut laattaa mennä niin paljon.

Hämmennyn edelleen käydessäni tätä läpi. Miten mikään yritys voi menestyä tällaisella toiminnalla? Vaan menestyihän se tämäkin: puheenjohtaja hyväksyi vastineen muulta hallitukselta mielipiteitä kyselemättä ja toimitti viimeisen urakkalaskun maksuun – muulta hallitukselta mielipiteitä kyselemättä.

#114: Puheenjohtaja pistää tuulemaan

Ei liene kenellekään epäselvää, että asioiden hoito taloyhtiössämme voisi olla aktiivisempaakin. Asioita ei saada päätökseen eikä mikään asia edisty. Tietysti sitä omatoimisuutta löytyy sitten sellaisissa asioissa, joissa se pitäisi ihan hallituksen päätöksellä jättää vähemmälle.

Istuin torstaina 1.12. avoimen yliopiston luennolla kuuntelemassa omaisuuden osittamisesta avioliiton päättyessä. Tai itseasiassa keskityin osittelemaan taloyhtiömme rahoitusvastikkeita, joiden olin aiemmin huomannut käsitellyn vähän miten sattuu. Huomasin, että yhtiön rahoitusvastikkeiden käsittely ei täytä lain vaatimuksia: rahoitusvastikkeiden osalta ei ole koskaan tehty vastikelaskelmia eikä velkaosuuksien laskemisessa ole huomioitu lainkaan rahoitusvastikkeiden ali- tai ylijäämiä.

Asiaa ei lainkaan helpota se, että joitakin väärin laskettuja velkaosuuksia on maksettu asuntokauppojen yhteydessä pois. Lainoja on kuitenkin näiden suoritusten jälkeen nostettu lisää tai osuuksissa on ollut epäselvyyttä jo aiemmin ja niitä on yritetty korjailla väärin perustein jo aiemmin.

Viestittelin luennon lomassa taloudenhoitajamme kanssa ja kyselin tietoja rahoitusvastikkeisiin liittyen. Ohimennen taloudenhoitaja mainitsi maksaneensa urakoitsijan viimeisen laskun samana päivänä. Luennoitsija ihmetteli varmasti, kuinka ositus saattoi herättää yhtäkkisesti opiskelijassa niin kovia tunteita kuin tieto laskun maksamisesta minussa herätti.

Laskusta oli tehty reklamaatio, siihen piti saada hyväksyttävä vastaus ennen maksamista ja maksu piti hyväksyä hallituksessa. Nyt kuitenkin puheenjohtaja oli toimittanut laskun maksuun ja antanut taloudenhoitajalle luvan maksamiseen. Aiemmin puheenjohtaja oli taloudenhoitajalle sanonut, että toimittaa laskut meille muille ja kun saa luvan, lasku toimitetaan maksuun. Taloudenhoitaja luuli hallituksen käsitelleen asian, vaikka emme olleet nähneet sen enempää taloyhtiön tekemää reklamaatiota kuin vastinettakaan siihen.

Ahdistuneena kysyin taloudenhoitajalta, tulihan laskuun jonkinlainen hyvitys. Taloudenhoitaja vastasi, että kyllä tuli. Rauhoituin vähän. Kysyin, minkä verran hyvitystä tuli. Taloudenhoitaja vastasi, että vajaa tuhat euroa. Paniikki iski jälleen: pelkästään laattahyvitys piti olla yli tuhat euroa, reklamaatiovaatimuksista puhumattakaan.

Jos oli keskittymisen kanssa aavistuksen ongelmia luennon alussa, niin lopussa niitä oli siinä määrin, että varpaat hyppivät hermostuneena kengästä toiseen. [Alkaa kuulostaa siltä, että kirjoittaja on vähän turhan väsynyt 😃]

Urakka oli urakoitsijan ja taloyhtiön välillä saatu päätökseen. Se olikin ainoa asia, joka edes jollain tavalla oli nyt päätetty. Se oli myös asia, jota ei olisi saanut pelkän puheenjohtajan päätöksellä päättää.

#113: Kiinnostaako ketään?

Olen hämmentynyt, miten vähän ihmisiä kiinnostaa oman taloyhtiön asiat. Tiedän, että edustan täysin ääripäätä oman taloyhtiöaktiivisuuteni kanssa, mutta ihmettelen silti, miten ihmisiä ei tunnu kiinnostavan asiat yhtään. Olen asunut omistusasunnossa kohta kymmenen vuotta. Ehdin asua ensimmäisessä omistusasunnossamme kolme kuukautta, kun turhauduin ja totesin, että haluan olla hallituksessa vaikuttamassa taloyhtiön asioihin. Puheenjohtajaksi en ole hinkunut koskaan, mutta jollain tavalla siihen tehtävään aina ajautunut eikä kukaan ole manttelinperijäksi suostunut, vaikka joinain vuosina olen melkein rukoillut, että joku muu ottaisi tehtävän harteilleen.

Minulle asunto on niin iso sijoitus, ettei minulle ole laisinkaan yhdentekevää, miten tuota sijoitustani hoidetaan ja miten sen asioita ajetaan. Yhtiövastike ja asuntolaina nielaisevat ison siivun kuukausittain pankkitililtämme ja haluan, että raha käytetään järkevästi. Varsinkin pienessä taloyhtiössä tämä korostuu: maksamme kuudesosan jokaisesta laskusta, joka taloyhtiölle osoitetaan. Oikeasti osuutemme on osakkeiden lukumäärällä jaettuna vielä hiukan isompi.

Taloyhtiö maksoi 4 500 euroa muutaman ikkunanpielen maalaamisesta ja ovenkarmin korjaamisesta. Olenkohan muistanut tästäkään kertoa? Urakoitsija, SM Oy, teki loppukesästä yhtiössämme toisenkin urakan. Toisen talon ikkunapielet olivat päässeet huonoon kuntoon. Muutama vuosi sitten oli yhtiökokouksessa tehty päätös, että jokainen maalaa itse ikkunapielet. Syystä tai toisesta kaikki eivät tätä tehneet ja nyt yhtiö korjautti nämä huonokuntoiset ikkunapielet.

Puheenjohtaja tilasi työn urakoitsijalta sen kummemmin ehtoja sopimatta. Kukaan ei oikein ole osannut kertoa, mitä tarkalleen ottaen tehtiin, mutta tietojeni mukaan ikkunapieliä maalattiin ulkopuolelta kahdessa asunnossa (4 ikkunaa per asunto) ja yhdessä asunnossa vaihdettiin hajonnut ovenkarmi. Joku ikkunapieli oli vaihdettukin. Työ oli viikossa valmis ja taloyhtiö sai 4 500 euron laskun.

Minusta lasku oli käsittämätön. Maksoimme lähes 800 euroa siitä, että pari naapuria saivat ikkunapieliin uutta väriä. Olisin voinut tehdä tuon vaikka yksin, jos olisin säästänyt sillä tuon 800 euroa. Kukaan ei tuntunut kuitenkaan kritisoivan asiaa sen enempää ja lasku oli mennyt kiltisti puheenjohtajan hyväksymänä maksuun.

Esitin jo syyskuussa huoleni hallitukselle siitä, ettei asioita saada päätökseen ja että asiat jäävät roikkumaan. Asiaa käsiteltiin 18.10. hallituksen kokouksessa ja 25.10. ylimääräisessä yhtiökokouksessa, mutta mikään ei muuttunut – vain huonompaan suuntaan mentiin.

Marraskuun lopulla laitoin koko taloyhtiölle viestiä ja toivoin, että hallitus ja taloyhtiö hieman heräisivät. Muistutin hallitusta, että meillä on lainmukainen velvollisuus huolehtia kirjanpidon ja varainhoidon asianmukaisesta hoidosta. Se tarkoittaa sitä, että meidän täytyy valvoa ja arvioida yhtiön taloudellista tilaa jatkuvasti sekä järjestää tätä arviointia koskeva raportointi.

Vaikka meillä oli taloudenhoitaja, joka hoitaa laskut ja muut juoksevat asiat, vastuu taloudellisesta tilanteesta ja esimerkiksi rahojen riittävyydestä on meillä hallituksen jäsenillä. Hallituksen on valvottava, että vastikkeiden lukumäärä ja suuruus ovat osakkaiden ennakoitavissa, joten maksuvalmiuden säilymiseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Totesin, että minä en koe, että hallitus on tältä osin tehtäviensä tasalla ja toivon, että asiaan saada jatkossa muutos.

Kerroin olevani vahvasti sitä mieltä, että hallituksella on oltava parempi kuva yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja olin yrittänyt tuoda tätä esiin jo pidemmän aikaa. Tilikautta oli yksi kuukausi jäljellä, mutta oliko kenelläkään tietoa, miltä kirjanpidollinen tulos tulisi näyttämään. Miten käsittelisimme mahdollisen positiivisen tuloksen, ettei veroseuraamuksia tulisi ja mitä tekisimme, jos rahat eivät loppuvuoden menoihin riittäisi. Suunnittelussa auttaisi huomattavasti, jos tilannetta kuukausittain seurattaisiin ja olin ilmoittautunut vapaaehtoiseksi yhteenvetoa tekemään.

Kerroin, että hallituksella on kaiken kaikkiaan paljon keskeneräisiä asioita, osa laissakin määriteltyjä asioita, jotka ovat hoitamatta. Kerroin tilanteen huolestuttavan minua, mutta en enää tiennyt, mitä tehdä, että asiat saataisiin kuntoon. Hallitus kun ei tuntunut aktivoituvan yrityksistä huolimatta.

Asia ei tuntunut vaivaavan ketään muuta. Olin ihan järkyttynyt. Jos itse saisin osakkaana samantyylisen viestin hallituksen jäseneltä, hälyttäisin kriisipalaverin kokoon saman tien. No jos en ihan sitä, niin ehdottomasti haluaisin tietää tarkemmin, missä mennään ja miten hallitus on ajatellut asioiden hoituvan. Tai ihan vähintään nyt kommentoisin jotain. Mutta ei, ei täällä.

Yritin herätellä hallitusta uudemman kerran vielä joulukuun alussa, kun kirjoitin keskeneräisiin asioihin liittyen sähköpostia. Laitoin viestiin, että hallituksen on asunto-osakeyhtiölain mukaan huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Hallituksen jäsenellä on siten niin sanottu yleinen huolellisuusvelvollisuus yhtiötä kohtaan. Jos hallitukseen kuuluva henkilö rikkoo tätä velvollisuuttaan, hän on velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheuttamansa vahingon.

Muistutin, että hallituksen jäsenet täyttävät tehtävänsä silloin, kun yhtiön hallintoa seurataan ja ohjataan jatkuvasti. Kun epäkohtia ilmenee, niihin tulee puuttua ryhtymällä riittäviin toimiin epäkohtien korjaamiseksi. Totesin jälleen, että taloyhtiömme tilanne huolestuttaa tällä hetkellä todella paljon. Keskeneräisiä asioita on paljon, mutta hallitus ei yrityksistä huolimatta vie asioita päätökseen. Useista epäkohdista on huomautettu, mutta hallitus ei ryhdy toimiin epäkohtien korjaamiseksi. Hallitus ei myöskään anna selvitystä, miksei asioita saateta päätökseen.

Mutta ei. Ketään ei kiinnostanut.

Miten sinä suhtaudut taloyhtiösi asioihin: oletko kiinnostunut, mitä yhtiössä tapahtuu vai onko kaikki ihan yhdentekevää?