#122: Mitä kannattaa ottaa huomioon asuntokaupoilla?

Asunnonosto on monelle elämän suurimpia asioita. Tutustuttuani nyt kuluneen vuoden aikana useisiin eri tapauksiin niin tuomioistuimen, kuluttajariitalautakunnan kuin erilaisten artikkeleidenkin myötä, en voi olla kauhistelematta sitä, millainen selvitysvastuu ostajalla asunnonostotilanteessa on. Yhtälailla iso vastuu on myyjälläkin eikä ole lainkaan yhdentekevää, millaista tietoa myyjä eteenpäin välittää. Kun ottaa huomioon, että asuntoja yleensä myy maallikko ja ostajana on yhtälailla maallikko, on mahdollisella kiinteistönvälittäjällä tai kuntotarkastajalla iso rooli, mutta ei kuitenkaan minkäänlaista vastuuta.

Ihan ehdoton nyrkkisääntö on, että myyjän ei kannata pantata mitään tietoa. Välittäjän tulisi haastatella toimeksiantajaa ja tehdä myyjälle selväksi, että myyjän on kerrottava kaikki sellainen tieto, jonka voidaan olettaa vaikuttavan ostopäätökseen. Tällaisia ovat kaikki tiedot asunnosta, taloyhtiöstä ja kaavoitustilanteesta. Myyjän vastuu on erittäin vahva, ja tiedonantovelvollisuuden rikkominen on yleensä syy reklamaatioiden takana.

Asunnonostaja ei voi tuudittautua vain sen varaan, mitä myyjä kertoo vaan ostajan on osattava itsekin kysyä asioita. Ostaja ei voi valittaa asiasta, joka hänen olisi pitänyt huomata käytetyn asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Ennen kaikkea tämä ”tavanomainen tarkastus” on herättänyt minut ymmärtämään, mitä kaikkea ostajan on kaupantekotilanteessa ymmärrettävä. Ostajalta vaaditaan huomattava ymmärrys niin rakennusteknisistä kuin korjausrakentamiseen ja eri aikakausien rakennusmääräyksiinkin liittyvistä asioista.

Jos myyjä ei ole varma, millä menetelmällä edellinen osakas on teettänyt kylpyhuoneen vesieristeen ja tuo tämän ilmi ostajalle, on ostajan vastuulla selvittää asia ja mahdollisessa vesivahinkotapauksessa ostaja vastaa virheestä. Jos myyjä ei muista kertoa, ettei ole varma menetelmästä, vastaa myyjä mahdollisesta virheestä. Kuinka usein myyjä ymmärtää vapauttaa itsensä vastuusta kertomalla ostajaehdokkaalle asioista, joista hänellä ei ole tarkempaa tietoa? Ja jos ymmärtääkin, niin kuinka usein ostaja ymmärtää vastuun siinä kohtaa siirtyvän itselleen ja ymmärtää vaatia asiasta lisäselvityksiä?

Omaa asuntoa etsiessä mielenkiinto kohdistuu aivan liian usein sisustuksellisiin tai muihin käytännössä mitättömiin asioihin. Se on luonnollista, sillä visuaalinen ilme vaikuttaa huomattavasti mielikuvaamme asunnosta ja sen sopivuudesta tarpeisiimme. Sisustuksellisia ratkaisuja voi yleensä aina muuttaa, joten asuntoa myyvän tekemät tapettivalinnat pitäisi osata jättää omaan arvoonsa.

Sen sijaan tärkeimmät asiat käyvät ilmi paperilta – niin tylsää kuin se onkin. Tärkeimpiä asiakirjoja ovat isännöitsijäntodistus sekä yhtiöjärjestys. Ne kertovat – tai niiden pitäisi kertoa – kaikki olennainen yhtiön tilanteesta. Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Se sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, kunnosta ja tulevaisuuden suunnitelmista. Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki. Se pitää olla asunto-osakeyhtiölain mukaan jokaisella taloyhtiöllä. Yhtiöjärjestyksessä on määritelty, millä perusteella osakkaat maksavat vastikkeita ja minkä tilojen hallintaan osakkaan osakkeet antavat oikeuden. Yhtiöjärjestyksestä voi myös selvitä, miten kunnossapidon vastuut jakautuvat osakkaan ja taloyhtiön välillä.

Mikäli yhtiöjärjestyksestä tai isännöitsijäntodistuksesta herää jotain kysymyksiä, nämä pitää ehdottomasti selvittää ennen päätösten tekoa. Järkyttyneenä seurasin naapureiden keskustelua ylimääräisessä yhtiökokouksessamme, kun moni toi huoletta ilmi, etteivät ole ikinä lukeneetkaan yhtiöjärjestystämme. Osa oli päättämässä yhtiöjärjestyksen muutoksista vuotta aiemmin ja loput olivat ostaneet asuntonsa vuoden sisällä. Minulle oli asuntokauppojen yhteydessä esitetty vanha yhtiöjärjestys, mutta olin siitä huolimatta parhaiten perillä yhtiöjärjestyksemme sisällöstä.

Olen itse jälkikäteen ihmetellyt, miten olin niin huolimaton asuntokaupan yhteydessä, vaikka luulin olevani tarkka ja muutenkin valveutunut taloyhtiöihin liittyvien asioiden suhteen. Miten en kiinnittänyt huomiota siihen, että Myyntimies kertoi kylpyhuoneen remontoidun 2011, vaikka isännöitsijäntodistuksessa ei ollut asiasta mitään mainintaa? Miksi en vaatinut remontin asiakirjoja nähtäväkseni? Miten annoin itseni luottaa siihen, että remontti on tehty asunto-osakeyhtiölain muutoksen jälkeen ja remontista on täytynyt tehdä niin asianmukaiset ilmoitukset kuin suorittaa valvonnatkin huolellisesti. Miten minulta meni ohi, että rahoitusvastikkeet ilmoitettiin väärin? Miksi en puuttunut jo siihen, että Myyntimies väitti asunnon ja yhtiön olevan remonttihuolista vapaa, mutta välittäjältä löytyi 10-sivuinen toimenpideraportti?

Miksi en katsonut ihan jokaisen maton alle ja kurkannut ihan jokaiseen kaappiin ja laatikkoon? Kohteliaisuussyistä näitä tarkistuksia ei saa koskaan jättää tekemättä. Ostajan vastuulla on havaita kaikki havaittavissa olevat viat ja myös maton alla tai taulun takana piilossa olevat virheet kuuluvat tämän tarkastusvastuun piiriin. Mikä tahansa vika tai puute asunnossa ei ole virhe. Vian tai puutteen pitää olla merkittävä ennen kuin sen perusteella voi vaatia hyvitystä. Ikään nähden luonnollinen kuluminen ei ole virhe.

Tärkeä havainto on, että käytetyn asunnon virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuuajassa virheen havaitsemisesta. Yleisesti luullaan, että asuntokauppalaissa mainittu kahden vuoden reklamaatioaika riittää reklamaatioon. Virheestä on ilmoitettava kuitenkin kohtuullisessa ajassa (käytännössä heti, kun mahdollista) ja tuo kahden vuoden aikaraja tarkoittaa ainoastaan sitä, että sen aikana havaituista virheistä voi myyjä joutua vastuuseen. Käytetyn asunnon kaupassa on hyvä huomata, että ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä vaan yleisin seuraus on hinnanalennus. Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa, ja se on johtunut myyjän huolimattomuudesta, ostajalla on oikeus myös vahingonkorvaukseen.

Kaiken edellä mainitun jälkeen tulen entistäkin surullisemmaksi, kun olen nähnyt asuntokauppaa nyt monelta puolelta. Myyjä jättää mielellään kertomatta asuntokauppaan mahdollisesti kielteisesti vaikuttavista asioista. Ostaja taas luottaa monesti liiankin sinisilmäisesti välittäjältä saamiinsa tietoihin eikä asunnon asiapapereihin tutustuta auttavastikaan. Useisiin välittäjiin törmänneenä minusta tuntuu, etteivät välittäjätkään erityisemmin välitä, millaisia tietoja asunnosta eteenpäin toimittavat. Meidän asuntoamme välittämään yrittäneet ehdokkaat eivät kyselleet asuntoon ja yhtiöön liittyen yhtään mitään – vain alueella toteutuneet kauppahinnat kiilsivät jokaisen silmissä, ja paperilla.

Jossain vaiheessa keksin itselleni jo uuden ammatinkin: ajattelin alkaa välittäväksi välittäjäksi. Kiinteistönvälittäjäksi, joka selvittäisi pohjamutia myöten myynnissä olevan asunnon tiedot ja tekisi myös ostajalle selväksi vastuun mahdollisten virheiden havaitsemisesta. Asunnon ja ennen kaikkea kodin ostaminen on aina iso asia enkä keksi paljon ikävämpää kuin isot asuntoriidat. Ensin maksat ison hinnan unelmiesi asunnosta, huonolla tuurilla koko perhe sairastuu ja asunnosta joudutaan muuttamaan pois, korjaus on mittava ja kustannukset kohtuuttomat. Prosessi voi viedä vuosia ja tilanne vaikuttaa ikävästi jokaiseen osapuoleen. Asuntokauppariidat ovat lisääntyneet viime vuosina huomattavasti. Kantaisin mielelläni pienen korteni kekoon ja minimoisin riidat välittämällä siitä, mitä välitän. Mutta katsotaan nyt ensin, johtavatko kohta alkavat juristiopinnot johonkin.

Omaa asuntoamme myydessäni kerroin niin rehellisesti kaikesta kuin pystyin. Esittelin eteisestä peiliovikaapiston oven, joka rullasi vähän huonommin kuin muut. Kerroin, että parvekelasit jumittavat välillä vähän, mutta aukeavat kyllä, kun uskaltaa reilusti avata. Kerroin eteisen pistorasiasta, joka oli ikävästi vähän irrallaan. Kerroin jokaiselle, että kaappeihin saa katsoa ja kaikesta saa ja pitää kysyä. En väritellyt vastauksiani ja selvitin jokaisen asian, johon en näyttöhetkellä pystynyt vastaamaan. Sain paljon hyvää palautetta rehellisestä esittelystäni eikä myynti mielestäni vaikeutunut yhtään, vaikka kerroin pienistä vioistakin. Mietin koko ajan itse, miltä tuntuisi ostaa asunto, jonka eteiskaapin peiliovet kiiltelevät kauniina esittelyhetkellä, mutta joiden saa muuttopäivänä pelätä kaatuvan päälle.

Yhdestä asiasta en osannut kertoa: noin 500 metrin päässä yhtiöstä alkoi iso tietyö. Tietyö oli jollain tavalla mennyt itseltäni ohi, vaikka kaavoitusasioita ja muita asuinalueen kehitystöitä pyrinkin jollain tasolla seuraamaan. Tietyö ei varsinaisesti liittynyt yhtiöömme ja itse ajoimme kyseistä tienpätkää harvoin. Tietyö sulki pätkän koko tietä, mutta sen pääsi vaivatta kiertämään – käytimme tätä kiertotietä normaalistikin. Itselläni on vieläkin huono omatunto, etten tiennyt kertoa ostajille keväällä alkaneesta tietyöstä. Se ei ollut olennainen tieto eikä varmasti vaikuttanut ostopäätökseen mitenkään, mutta olisin halunnut tämänkin tuoda kaupanteossa ilmi.

Toista maata oli sitten Myyntimies, jonka jutuista ei oikein mikään ole tainnut pitää paikkaansa. Kaikessa oli värityskynää mukana niin, että värisokeakin olisi värit nähdessään hämmästynyt. Yhtenä päivänä silmiini osui Myyntimiehen laittama viesti kaupantekoa edeltäneeltä ajalta. Hän kertoi, että he olivat olleet neiti X:n kanssa olleet oikein taloyhtiön dynamic duo ja että manttelinperijän paikka oli vapaana yhtä aktiiviselle tekijälle. Toteamus sai ihan uuden merkityksen, kun kuulin, että neiti X oli esimerkiksi joutunut Myyntimiehen käskystä laatimaan hallituksen kokouspöytäkirjoja vuosia jälkikäteen.

Ymmärrän, että myyntitilanteessa voi olla houkuttavaa hieman kiertää totuutta – varsinkin jos myyjä ja ostaja ovat toisilleen tuntemattomia ja pitkän aikaa kasvottomiakin välittäjän hoitaessa kauppoja. Tässä omassa tapauksessamme en pysty käsittämään, että tuttujen välisessä kaupankäynnissä värikynä viuhui tähän tahtiin. Ajatteliko Myyntimies, ettei jäisi valheistaan kiinni? Ajatteliko Myyntimies, että valheiden tultua ilmi päättäisin vaihtaa työpaikkaa emmekä tulisi olemaan enää tekemisissä? Kävikö Myyntimiehellä hetkeäkään mielessä, että valheista kiinnijääminen voisi olla aavistuksen noloa? Ajattelikohan Myyntimies kaupankäynnin aikana yhtään mitään?