Asunto-osakemuotoisen asunnon kauppa on itseasiassa osakekauppa, jossa kaupan kohteena on tietty asunto-osakeyhtiön osake tai osakeryhmä. Tämä yhtiöjärjestyksessä määritelty osakeryhmä antaa osakkeenomistajalle hallintaoikeuden nimettyyn asuntoon. Asunto voi olla myös erillinen rakennus, kuten omakotitalo. Asunto-osakeyhtiön osakas ei omista huoneistoaan, vaan pelkästään sen hallintaan oikeuttavat osakkeet.
Kuten eilen kerroin, tärkeintä asuntokaupassa ovat asuntoon liittyvät dokumentit, vaikka ne tuntuisivat kuinka puisevilta. Kaikkiin dokumentteihin tulee tutustua huolellisesti jo ennen ostotarjouksen tekemistä. Asunto-osakkeen ostotarjous on vapaamuotoinen oikeustoimi, joka kannattaa tehdä huolellisesti, koska lopullinen kauppa tehdään tavallisesti tarjousvaiheessa sovittujen ehtojen mukaisesti. On myös hyvä muistaa, että ostotarjous on aina sitova, ellei toisin ole nimenomaisesti sovittu. Jos ostaja ei halua tai voi ostaa asuntoa, joutuu hän maksamaan myyjälle ostotarjouksessa mainitun korvauksen tai käsirahan. Jos ostotarjousta ei ole tarkoitus antaa sitovana, tulee tästä aina olla kirjallinen maininta ostotarjouksessa.
Mitä enemmän asunnosta on dokumentteja saatavana, sen parempi. Huolehdi, että saat seuraavat dokumentit luettavaksesi tai selvitä ainakin myyjältä tai välittäjältä, onko kyseistä dokumenttia olemassa:
* yhtiöjärjestys
* isännöitsijäntodistus
* viimeisin tilinpäätös (sisältää tuloslaskelman ja taseen, toiminta- ja tilintarkastuskertomukset)* kunnossapitotarveselvitys, suunnitelmat tehtävistä remonteista ja perusparannuksista, ml. kustannusarvio ja toteutusaikataulu
* kuntoarvio tai pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
* vastikerahoituslaskelma
* talousarviovertailu
* myyntiesite
* asunnon pohjapiirustus
* asuinalueen kaavoitustilanne
Asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiön oma yhtiöjärjestys muodostavat perustan taloyhtiön toiminnalle. Niissä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Yhtiöjärjestyksessä on asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 §:n nojalla aina mainittava ainakin:
* yhtiön nimi ja kotipaikkakunta Suomessa
* yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste
* jokaisen osakehuoneiston sijainti, numero tai kirjaintunnus, pinta-ala sekä käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä
* järjestysnumerolla yksilöitynä mikä osake tai osakeryhmä tuottaa oikeuden hallita mitäkin osakehuoneistoa
* yhtiön välittömässä hallinnassa olevat osakehuoneistoja vastaavat tilat ja muut yhtiön välittömässä hallinnassa olevat tilat
* yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan
Isännöitsijäntodistus on virallinen asuntoon liittyvä todistus. Se tarvitaan aina, kun haetaan asuntolainaa. Todistuksen tulee olla korkeintaan 3 kuukautta vanha ja sen saa yleensä taloyhtiön isännöitsijältä tai pienissä yhtiöissä hallituksen puheenjohtajalta.
Isännöitsijäntodistuksessa on kerrottu muun muassa:
* taloyhtiön nimi ja osoite, yritys- ja yhteisötunnus sekä rekisteröintipäivä
* huoneistoa koskevat tiedot (mm. käyttötarkoitus, pinta-ala, myytävän asunnon viimeisin osakerekisteriin merkitty omistaja)
* huoneistoon tehdyt remontit
* yhtiön rakennusten lukumäärä, pääasiallinen rakennusaine, kattotyyppi, kate, lämmitys-, jäähdytys- ja ilmanvaihtojärjestelmät
* rakennusten kerrosala, tilavuus ja kerrosten ja porrashuoneiden lukumäärä. Osakehuoneistojen lukumäärä.
* taloyhtiöön tehdyt korjaukset ja selvitykset sekä niiden ajankohta
* yhtiökokouksen päättämät tai muuten tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset
* yhtiövastikkeen määrä ja kohdistuuko kyseiseen osakehuoneistoon maksamattomia vastikkeita
* muut mahdolliset maksut ja käyttökorvaukset (esim. lämmin vesi/ pesutupa/ sauna/ autopaikka)
* taloyhtiön velat ja huoneistoon kohdistuvat lainaosuudet
* taloyhtiön energialuokka
* osakkaan hallussa olevat autopaikat ja varastot
* tietoja taloyhtiön omistamasta tai vuokraamasta tontista ja yhtiön rakennuksista
Kattava tietopaketti isännöitsijäntodistuksen sisällöstä löytyy esimerkiksi täältä.
Taloyhtiön talous
Asunnon myyntihinta eli kauppahinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle. Asunnon velaton hinta on kauppahinta + asunnon mahdollinen osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Velaton hinta kuvaa asunnosta maksettavaa kokonaishintaa, jonka perusteella maksetaan muun muassa varainsiirtovero.
Asuntoon kuuluvaa osuutta yhtiölainasta lyhennetään kuukausittain rahoitus- tai pääomavastikkeella, mutta sen voi yleensä maksaa myös kerralla pois omistajan vaihdoksen yhteydessä. Tämä pitää tarkistaa ja sopia isännöitsijän kanssa etukäteen. Yhtiölainan korot eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia, kuten asuntolainan korot.
Myyntihinnan lisäksi tulee varautua myös muihin asunnonvaihtoon liittyviin kuluihin, kuten:
* varainsiirtovero
* taloyhtiöön lähivuosina suunnitellut korjaukset
* remonttikulut
* muuttokulut
* lisäksi muuton yhteydessä on hyvä varautua tarvittaviin huonekalu- ja kodinkonehankintoihin
* toisinaan ei välttämättä pääse muuttamaan suoraan vanhasta asunnosta uuteen ja silloin joutuu maksamaan kahden asunnon kuluja samanaikaisesti
Asunnon hintaan liittyen ihmettelen, miten vähän puhutaan yhtiön taloudellisen tilan vaikutuksesta myynnissä olevan asunnon hinnoitteluun. En ole kuullut yhdenkään välittäjän ottavan asiaa ikinä puheeksi, vaikka se on mielestäni erittäin tärkeä. Jos yhtiössä on vuosia kerätty varmuuden vuoksi vähän turhan suurta vastiketta, voi ylijäämä olla yhtiöstä riippuen jopa huomattava. Tämä tarkoittaa sitä, että myyjä on maksanut yhtiön kuluja käytännössä etukäteen, mutta ei pääse hyötymään maksamistaan ”liikasuorituksista”. Tämä on hyvä ottaa huomioon myyntihintaa suunnitellessa ja asia tulisi tuoda esiin myös ostajille. Asuntojen hintoja ei todellakaan voi vertailla vain paperilla, vaikka välittäjät kuinka tuntuvat sitä tekevän.
Asia toimii toki myös toisinpäin (ja on varmasti yleisempää) eli vastiketta on kerätty jatkuvasti juuri sen verran, että kulut saadaan katettua. Tämä tulee ilmi usein pitkänä listana tulevia korjauksia. Vastike saattaa tällaisessa kohteessa olla muihin verrattuna alhainen, mutta tulee isolla todennäköisyydellä kasvamaan ja mahdollisesti reippaastikin, kun isoja remontteja tulee ajankohtaiseksi yhdellä kertaa.
Asunnonomistaja maksaa yhtiövastikkeen taloyhtiölle kuukausittain. Yhtiövastike muodostuu hoitovastikkeesta, rahoitusvastikkeesta ja muista vastikkeista. Vastikkeiden lisäksi taloyhtiöissä kerätään käyttömaksuja, esimerkiksi vesi-, sauna-, pesutupa- ja autopaikkamaksua.
Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön kiinteistönhuollon kustannukset, yhteistilojen sähkölasku, jätehuolto, kiinteistövero ja kiinteistön vakuutus. Edullinen yhtiövastike ei välttämättä ole sama kuin hyvä taloyhtiö. Hoitovastikkeen määrää kannattaa verrata vastaavien asuinrakennusten keskimääräisiin hoitokuluihin ja ylläpitoon. Mikäli hoitovastike on poikkeuksellisen pieni tai suuri, on hyvä selvittää siihen syy ennen ostopäätöksen tekoa.
Tilinpäätös, tuloslaskelma, vastikerahoituslaskelma ja tase kertovat taloyhtiön taloudellisen tilanteen. Tuloslaskelmasta selviää asunto-osakeyhtiön tilikauden tulot ja menot. Tuottoina esitetään maksetut yhtiövastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset eli vesi- ja autopaikkamaksut ym. Tilikaudelle kohdistuneet menot käsittävät esimerkiksi taloyhtiön henkilöstö-, käyttö- ja huolto-, siivous- ja lämmityskulut.
Poistot kuvastavat rakennusten ja laitteiden kulumista. Käytännössä taloyhtiöissä poistot tehdään siten, että taloyhtiön tilikauden tulos on nolla tai negatiivinen eli alijäämäinen. Positiivista eli ylijäämäistä tulosta vältetään, jottei jouduta maksamaan tuloveroa. Jos tulos on reilusti alijäämäinen ja tähän ei ilmene syytä toimintakertomuksesta, kannattaa asia selvittää isännöitsijältä.
Tase kuvastaa taloyhtiön omaisuutta ja varoja sekä miten ne on rahoitettu omalla pääomalla ja velalla. Taseeseen kirjatut rahastot ovat esimerkiksi tuleviin kohteisiin ennalta kerättyjä korjausvastikkeita tai pankkilainalla toteutettuja peruskorjauksia. Taloyhtiöllä on tyypillisesti taloyhtiön perustamisesta sekä korjausten rahoittamisesta velkaa, jota osakkaat lyhentävät pääoma- tai rahoitusvastikkeen muodossa. Velaton yhtiö ei automaattisesti tarkoita, että taloa olisi hoidettu hyvin.
Lainoista on tärkeää selvittää kuukausittainen lyhennys eli rahoitusvastike ja milloin laina on kokonaisuudessaan maksettu takaisin. Korkokustannusten nousu näkyy sekä oman asuntolainan koroissa että kasvaneina rahoitusvastikkeina tai niiden pidempinä maksuaikoina.
Vastikerahoituslaskelman tarkoituksena on varmistaa, että kerätyllä vastikkeella on katettu vain siihen liittyviä menoja. Laskelma on tehtävä, jos hoitovastikkeen lisäksi kerätään esimerkiksi rahoitusvastiketta. Taloyhtiössä olisi hyvä olla tasainen hoitovastike ja monesti halutaan pitää pientä puskuria yllättävien menojen varalle, esimerkiksi 2–3 kuukauden hoitovastikkeita vastaavaa määrä. Jos vastikerahoituslaskelma on selkeästi alijäämäinen, hoitovastike on mahdollisesti mitoitettu liian pieneksi suhteessa yhtiön kuluihin ja hoitovastiketta tällöin joudutaan jossain kohtaa nostamaan.
Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä. Se sisältää tilikauden olennaiset tapahtumat, kuten esimerkiksi kulutustiedot, tehdyt ja tulevat kunnossapito- ja uudistustoimet, hankelaskelmat, hallituksen jäsenet ja tilin- tai toiminnantarkastajat sekä mahdolliset vahinkotapahtumat ja oikeudenkäynnit. Lisäksi toimintakertomuksessa on annettava tiedot talousarvion toteutumisesta. Toimintakertomuksessa ilmoitetaan myös tiedot toiminnoista, joilla on merkittäviä kustannusvaikutuksia. Tällaisia ovat tulevat suurehkot korjaus- ja uudistushankkeet. Toimintakertomuksessa on ilmoitettava myös hallituksen esitys tilikauden tulosta koskeviksi toimenpiteiksi.
Tilintarkastuskertomuksen laatii tilintarkastaja. Pienissä taloyhtiöissä voi olla tilintarkastajan sijaan toiminnantarkastaja.
Taloa pitää hoitaa jatkuvasti. Elinkaaren eri vaiheissa tarvitaan erilaisia korjauksia, jotka vaikuttavat asumiskustannuksiin ja ne kannattaa ottaa huomioon jo rahoituksen suunnittelussa. Kiinteistön kunnosta ja taloyhtiön tulevista remontointitarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista saa kokonaiskuvan taloyhtiön kunnossapitotarvesuunnitelmasta ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta eli PTS:stä.
Kunnossapitotarvesuunnitelma on hallituksen näkemys korjaustarpeista viiden vuoden aikana ja se tulee esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Taloyhtiö voi joutua tekemään myös yllättäviä korjauksia, vaikka niitä ei ole merkitty korjaussuunnitelmiin. Asunnonostoa harkitessa kannattaa selvittää myös taloyhtiön muiden tilojen kunto, kuten taloyhtiön pesutupa, saunat ja autotallit. Tämä kannattaa tehdä vaikka niitä ei itse käyttäisi tai ne eivät olisi edes käytettävissä, koska tyypillisesti näiden tilojen korjauskustannukset jyvitetään kaikille osakkaille.
Pitkä kunnossapitotarvesuunnitelma ei aina tarkoita purkukuntoista tönöä, johon joutuu laittamaan omaisuuden kiinni, jotta yhtiö täyttää edes jonkunlaiset rakennusmääräykset. Kattava suunnitelma kertoo usein siitä, että taloyhtiössä on kiinnitetty huomiota tuleviin korjaustarpeisiin. Suunnitelma ei myöskään merkitse, että remontteja välttämättä tullaan toteuttamaan. Ne ovat suunnitelmissa, mutta isoista remonteista päätetään aina yhtiökokouksessa.
Hälytyskellojen pitää ehdottomasti alkaa kilkattaa, jos asunnolla alkaa olla ikää, mutta sen enempää valmistuneista remonteista kuin tulevaisuuden suunnitelmistakaan ei käy ilmi, että korjaustarpeita olisi havaittu. Valitettavan harvoin kyse on yksilöstä, joka olisi rakennettu täydellisesti eikä korjaustarpeita yksinkertaisesti löytyisi.
Taloyhtiössä hyvä hallinto on tärkeää asuntojen arvon säilyttämiseksi ja sujuvan päätöksenteon varmistamiseksi. Jokainen osakas voi osaltaan vaikuttaa asioiden hoitoon. Etenkin pienissä taloyhtiöissä tyypillisesti osa tehtävissä tehdään itse tai talkoilla. Tällä säästetään hoitovastikkeissa, mutta toisaalta se vaatii osakkailta sitoutumista yhteisten tehtävien suorittamiseen. Taloyhtiön hallinnon järjestämisessä keskeisiä tekijöitä ovat yhtiökokoukset, taloyhtiön hallitus, vastuunalainen isännöitsijä, tilin- tai toiminnantarkastaja sekä mahdollinen huoltoyhtiö tai talonmies.
Muita huomioon otettavia asioita
Tontin omistusmuoto on tärkeä ottaa huomioon. Jos taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla, se nostaa hoitovastiketta. Vuokra-ajan päättyessä vuokra saattaa nousta, mikä puolestaan näkyy hoitovastikkeen korotuspaineena.
Energiatodistuksen avulla on mahdollista vertailla rakennusten energiatehokkuutta ja se perustuu rakennuksen ominaisuuksiin, joten asukkaiden energiankulutustottumukset eivät vaikuta energialuokkaan. Todistuksessa otetaan huomioon muun muassa eristys, ikkunat, ilmanvaihto ja lämmitys. Energiatehokkuusluokan avulla kuvataan rakennuksen kokonaisenergian kulutusta asteikolla A–G.
Taloyhtiöllä on hyvä olla kiinteistön täysarvovakuutus ja hallinnon vastuuvakuutus. Tämän lisäksi osakkaan tulee huolehtia omasta vakuutusturvastaan esimerkiksi ottamalla laaja kotivakuutus sekä yksityishenkilön vastuu- ja oikeusturvavakuutus. Kannattaa varmistaa vakuutusturvan taso ja kattavuus omasta vakuutusyhtiöstä.
Lisäksi on hyvä kysyä isännöitsijältä tai vaikkapa taloyhtiön asukkailta, millainen ilmapiiri on taloyhtiössä. Kiinnostava tieto voi olla myös omistajuuden keskittyminen jollekin ryhmälle tai millainen on taloyhtiön asukasprofiili, kuten paljonko taloyhtiössä asuu alkuperäisiä osakkaita. Näillä seikoilla saattaa olla merkitystä taloyhtiön asioista ja esimerkiksi tulevista remonteista päätettäessä.
Vasta kaiken tämän jälkeen kannattaa alkaa miettiä, onko asunto varmasti se unelmien asunto, vaikka kauppa olisikin 100 metriä lähempänä kuin aiemmin tai jos pihalla kasvoi se unelmiesi omenapuu ja pensasmustikka. No, leikki leikkinä. Tarinan opetus on se, asuntokaupassa on ymmärrettävä ottaa huomioon niin paljon enemmän kuin mitä silmien edessä avautuu, kun nousee autosta kohti asuntoesittelyä.
Herääkö sinulle vielä aiheeseen liittyen kysymyksiä? Kysy ihmeessä joko kommentoimalla kirjoitusta, Facebookin kautta tai sähköpostitse 😊
Todella paljon hyvää asiaa. Me olemme miettineet, että ostaisimme kerrostaloasunnon. Meille on tärkeää, että isännöinti sekä taloyhtiön siivous ja muut asiat ovat ajantasalla ja toiminnassa. Kiitos tästä!
VastaaPoista