#71: Kuntotarkastuksen kannattavuus

Nyt on aika palata ennen asuntokauppoja tehtyyn kuntotarkastukseen. Kerroin jo alkuvaiheessa (#15), kuinka kuntotarkastukset ovat nykyään lähes rutiinia asuntokauppojen yhteydessä, vaikka niiden kannattavuudesta voidaan olla montaa mieltä. Tiedostaen tämän luulin tehneeni taustatyöt hyvin valitessamme mainetta niittäneen tarkastajan avuksemme. Jotain meni jossain kohtaa pieleen, koska tarkastaja otettiin, ettei asuntokauppojen jälkeen ilmenisi mitään yllätystä ja nyt ollaan lievästi sanottuna aika keskellä sellaista – eikä mitään kovin iloista yllätystä.

Olin heti vahingon havaitsemisen jälkeen yhteydessä tavarantarkastajaan, joka teki kuntotarkastuksen meillä ennen asuntokauppoja. Kerroin käyneeni tutkimuksesta saamamme raportit läpi, mutta mitään havaintoa ei keittiöstä ollut kosteuteen tai homeeseen liittyen. Kysyin, voisiko tästä päätellä, että ongelma on niin tuore, ettei siitä kartoituksessa 4.2. ollut vielä mitään viitteitä. Tavarantarkastaja vastasi valokuvia nähtyään, että mitään havaintoja ei keittiössä tosiaan tehty, mutta selkeästi on vanhan vaurion jälkiä eli on vuotanut jo ennen kartoitusta.

Olin yhteydessä myös koiratutkimuksesta vastanneeseen Home-Etsivä Niinaan. Hän videoi koirien tekemät tutkimukset ja hän oli ystävällisesti käynyt videoita uudestaan läpi ihan pyytämättä. Hän kertoi, että koira oli yrittänyt merkata vahinkoa keittiön puolella, mutta kartoituksesta vastannut tavarantarkastaja laittoi vainujen syyksi johtokuilua pitkin kulkevat hajut. Niina kysyi, missä kohtaa kylpyhuonetta vahinko oli. Koira oli tehnyt useamman ilmaisun ”poteroon”, joka oli varaajan takana ja jossa vahinkokartoituksen yhteydessä paljastui huomattava kosteus.

Jatkuvien vastoinkäymisten ja kylppäriongelmien ilmi tullessa minua alkoi todella ärsyttää kuntotarkastukset ja tarkastajan vastuu, jota ei ole. Teetätimme tarkastuksen nimenomaan välttääksemme tällaisen painajaisen ja nyt olimme keskellä sitä. Laitoin kuntotarkastuksesta vastanneelle tavarantarkastajalle reklamaation, jossa pyysin selvitystä näin massiivisen vahingon huomiotta jättämiseen.

Kerroin, että kuntotarkastus teetettiin ennen asuntokauppoja saadaksemme tietoa asunnon kunnosta ja tehdäksemme lopullisen päätöksen asuntokauppoihin ryhtymisestä tai kaupoista perääntymisestä. Tarkastuksessa ei tullut ilmi vakavia ongelmia, joten asuntokaupat toteutettiin ja pääsimme muuttamaan uuteen asuntoon. Vain kuukautta myöhemmin selvisi, että kylpyhuoneessa on massiivinen vesivahinko, joka on päässyt valuttamaan vedet rakenteiden läpi alakerran keittiöön. Keittiön kaapit olivat kostuneet läpikotaisin ja homehtuneet.

Vahingon todettiin muhineen rakenteissa jo pitkään. Näin ollen vahinko oli ollut olemassa jo kuntotarkastusta tehdessä. Totesin, että kartoituksen tilausehtojen mukaisesti tutkija vastaa toimeksiantajalle aiheutuneista vahingoista, jotka johtuvat tutkijan tekemistä virheistä tai laiminlyönneistä. Mielestämme tarkastuksessa oli tehty selvä virhe, kun koiran tekemät havainnot oli laiminlyöty ja näin paha vahinko oli jäänyt huomioimatta.

Muistutin, että tämän hetkisen tilanteen välttäminen oli ainoa syymme tarkastuksen toteuttamiseen. Toimme tämän tutkijallekin tiedoksi kuin myös sen, että meillä on hyvin pienet lapset emmekä halua ottaa riskejä asuntokaupan suhteen. Jos koiran havaintoja ei olisi laiminlyöty, vahinko olisi mahdollisesti huomattu ja olisimme perääntyneet asuntokaupoista välittömästi. Totesimme, että tutkijan tekemistä virheistä ja laiminlyönnistä johtuen meille on syntynyt huomattavaa taloudellista vahinkoa ja vaadimme tarkastajalta korvausta.

Tavarantarkastaja pahoitteli meille aiheutunutta harmia ja kiisti syyllistymisestä laiminlyöntiin tai virheeseen tutkimustyössä. Hän perusteli, että tutkimus tehtiin sopimuksen mukaan rakenteita rikkomatta. Tarkastajan mukaan havaitsemamme vaurio on ollut piilevä vaurio, jonka havaitseminen ei ole ollut mahdollista rakenteita rikkomatta ja tällä kertaa edes homekoira ei merkannut juuri sitä kohtaa.

Tarkastaja epäili, että kyseessä on ilmeisesti vesijohdon vuoto. Tarkastajan mukaan tutkimushetkellä keittiössä ei ollut vesivuotoa havaittavissa, joten nyt tarkastaja epäilikin vuodon syntyneen tarkastuksen jälkeen. Tarkastaja vielä muistutti, että tutkimuksesta tehty raportti on kaksiosainen ja raportin lukijan tulee tarkastella raporttia kokonaisuutena tehdessään johtopäätöksiä.

En voinut olla oikaisematta muutamaa kohtaa tarkastajan vastineesta. Kerroin, että kukaan ei ollut vaatinut tai odottanut rakenteiden rikkomista tarkastuksen yhteydessä. Vesivahingon havaitseminen kylpyhuoneen puolella ei vaatinut rakenteiden rikkomista. Vesivahinko ei johtunut vesijohdon vuodosta vaan lämminvesivaraajan ylipainevedestä, joka pääsi rakenteisiin lämminvesivaraajan tiivistämättömien putkiläpivientien kautta. Vahinkokartoituksen tehnyt kartoitusfirma totesi lämminvesivaraajan alle katsottuaan, rakenteita rikkomatta ja niihin millään tavalla koskematta, että kylpyhuoneen lämminvesivaraajan putkiläpiviennit ovat puutteellisesti tiivistetyt.

Totesin, että raportissaan tarkastaja toteaa, että lämminvesivaraajan ylipaineen vedenpoistoputkea ei ole asennettu, minkä vuoksi valumavedet likaavat lattiaa. Huomiotta oli jäänyt, että valumavedet pääsevät vieressä olevien tiivistämättömien läpivientien kautta rakenteisiin, mikä on huomattava riski rakenteille ja asumisterveydelle. Lisäksi huomautin, että nyt antamassaan vastineessa tarkastaja oli sitä mieltä, että vuoto on syntynyt tarkastuksen 4.2. jälkeen. Vahingon tultua ilmi hän oli kuitenkin sitä mieltä, että kyse on selkeästi vanhasta vauriosta.

Kerroin myös, että koiratutkija on käynyt videot uudestaan läpi ja todennut, että koira on tehnyt useita ilmaisuja vauriokohdalle, mutta tarkastaja on sivuuttanut ilmaisut. Nyt havaittu vahinkoalue on nimenomaisesti homekoiran merkkaamat alueet. Totesin vielä, että olemme edelleen sitä mieltä, että rakennustekninen tutkija on tehnyt virheen jättäessään huomiotta vaurion, joka on paljain silmin rakenteitta rikkomatta ollut havaittavissa. Edelleen katsoimme rakennusteknisen tutkijan laiminlyöneen koiran useat havainnot vaurioalueelta ja että virheistä ja laiminlyönneistä syntynyt taloudellinen vahinko on kiistaton. Lopuksi totesin vielä, että perusteellinenkaan raportin tarkastelu ei auta lukijaa tekemään oikeita johtopäätöksiä, jos raportista jätetään olennaisia havaintoja kirjaamatta.

Tarkastaja kiisti edelleen väitteemme tarkastajan syyllistymisestä laiminlyöntiin tai virheeseen tutkimustyössä. Diplomaattisesti tarkastaja ei myöntänyt virhettä eikä suostunut korvaamaan varsinaisesti vahingosta mitään. Hän kuitenkin totesi, että on kiistatonta, että meillä on ollut harmia ja ystävällisyyttään suostui tekemään meille rahallisen korvauksen. Hän lupasi suorituksen saman tien tilille, mutta viikkoon ei tilillä ollut tapahtumia kuin väärään suuntaan. Kysäisin sitten perään ja oli unohtanut laittaa maksuun.

En edelleenkään osaa sanoa, suosittelenko tarkastuksia vai en. Kaikesta meneillään olevasta ikävästä huolimatta tarkastuksesta oli kuitenkin se hyöty, että ne muutamat riskirakenteet ja ullakon mikrobilöytö tulivat ilmi ja ne laitettiin kuntoon ennen kaupantekoa. Olen ehdottomasti sitä mieltä, että kuntotarkastajan pätevyys pitäisi todentaa sertifiointimenettelyllä ja vastuu toimeksiannon sisällöstä tulisi olla kuntotarkastajalla. Kuntotarkastusraporttien tulisi olla sisällöltään ja muodoltaan sellaisia, että rakennusalaa tuntematon maallikkokin osaisi tulkita niitä. Herääkö sinulle ajatuksia kuntotarkastuksiin liittyen tai onko sinulla omakohtaista kokemusta tarkastuksista?

#17: Tarkastusta tekemässä

Kuntotarkastaja tarjosi tarkastusta 1060 euron hintaan. Tarkastajalla oli yhteistyökokeilu meneillään homekoiratutkimusta tarjoavan yrityksen kanssa ja hän tarjosi veloituksetta tutkimukseen mukaan myös homekoiran (hölmökoiran, kuten Myyntimies asian esitti). Tarkastuspäivä koitti ja vein lapset aamulla äidilleni hoitoon. Ajoin asunnolle, jossa tapasin Myyntimiehen, tavarantarkastajan sekä homekoiratutkijan. Tarkastaja kyseli asunnosta tietoja, joihin Myyntimies vastaili. Tarkastaja olisi tarvinnut erilaisia asiakirjoja tutkimusta varten, mutta mitään ei ollut siihen hätään saatavilla.

Tarkastaja teki omaa työtään rakenteita koputellen ja haistellen ja koiratutkija aloitti toisesta päästä taloa tehden omaan tutkimustaan koiran kanssa. Oma roolini oli lähinnä seistä tumput suorina ja seurata tarkastajaa – samalla toivoen, ettei mitään ikävää paljastuisi. Tarkastaja ei paljon tarkastuksen aikana puhunut muutamia esittämiään kysymyksiä lukuun ottamatta. Koira teki tutkimustaan omassa rauhassaan – sen työtä ei saanut häiritä, etteivät havainnot kärsi.

Tutkimusta lämpökameralla

Kaikki näytti hyvältä eikä ensimmäisistä kerroksista löytynyt mainittavia ongelmia. Tarkastaja kipusi ullakkokerrokseen, joka on muutettu asuintilaksi. Ullakkohuoneella on luukku, jonka olemassaoloa olimme tutustumiskäynneillä ehtineet Jiin kanssa jo ihmetellä. Myyntimies kertoi tarkastajalle saman kuin meillekin, että luukun takana on pieni tila, jonka tarkoituksesta he eivät tiedä mitään. He eivät ole tilaa mihinkään käyttäneet eikä tilassa mene mitään putkia tai muita talotekniikkaan liittyviä ratkaisuja. Me puhuimme aiemmin, että se on oikein unelmatila pienten lasten leikkeihin. Tarkastaja työnsi päänsä luukun sisään ja totesi, että täällä on isompi ongelma. Kylmä hiki nousi otsalle.

Mystinen luukku

Tarkastaja tutki lisää ja kertoi, että luukun avatessaan hän havaitsi heti homeen hajun. Kun luukkuun kömpi syvemmälle, oli oviseinässä silmin havaittavaa homekasvustoa. Olin samaan aikaan järkyttynyt ja helpottunut – mikä onni, että teetätimme tarkastuksen! Myyntimieskin hiljeni aavistuksen nolona, mutta jatkoi jo hetken kuluttua kovaan ääneen epäuskoista voivotteluaan.

Tarkastuksen lopuksi kävimme sekä tarkastajan että homekoiratutkijan havainnot läpi. Rakennus itsessään oli rakennettu eri tavalla kuin rivitalot yleensä: runko betonielementeistä ja välipohjat ontelolaatoista. Rakennustapa on enemmän kerrostaloissa käytetty ja tarkastajan mielestä hyvä asia, sillä rakenne on armollisempi ikääntymiselle ja muille rakennusteknisille ongelmille. Iso ongelma oli ullakkokerroksen home, jonka laajuus ja alkuperä selviäisivät vasta tarkemmissa tutkimuksissa. Lisäksi oli jotain pienempiä ongelmakohteita (näistä tarkemmin tekstin lopussa).

Kokonaisuudessaan asunto oli tarkastajan mielessä ikäisekseen hyvässä kunnossa. Käytetty rakennustapa antaa paljon anteeksi ja on luotettava rakenne. Tarkastaja totesi, että täysin ongelmatonta asuntoa ei löydy koskaan, ei edes uudistuotannosta. Homelöytö vaikutti siltä, että kyse on todennäköisesti vain pienestä paikallisesta ongelmasta, joka korjaantuu rakenteet avaamalla ja vaihtamalla terveisiin. Tarkastaja totesi ongelman täyttävän terveydensuojelulaissa mainitun asunnossa esiintyvän terveyshaitan kriteerit, mikä tarkoittaa sitä, että taloyhtiön on viipymättä ryhdyttävä toimenpiteisiin ongelman korjaamiseksi.

Kysyin, mitä tarkastaja tekisi meidän tilanteessa pienten lasten kanssa. Lastenhuone oli vielä tulossa homeluukun alapuolelle. Tarkastaja sanoi, että rakenneteknisenä asiantuntijana hän ei olisi asiasta kovin huolissaan ja että homeesta on tehty jossain määrin todellisuutta suurempi mörkö. Samaan aikaan kodinterveyden ja sisäilma-asioiden asiantuntijana hän ei voi suositella pieniä lapsia laitettavaksi homeluukun alapuoleiseen huoneeseen – ja omia lapsiaan hän ei laittaisi.  

Tarkastaja lupasi havainnoista vielä virallisen, kirjallisen raportin. Olin helpottunut, että tarkastus oli tehty ja ongelmat havaittu, mutta samaan aikaan entistäkin suurempi ahdistus painoi rinnassa: huomisaamuna piti kolmen perheen unelmien toteutua asuntokaupan muodossa ja meidän päätöksemme voi kaataa ne kaikki.  

Ote tarkastajan raportista

 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Tarkastajan havaitsemat ongelmat ja suositellut toimenpiteet:

Yläkerran rakenne: Ullakon luukusta löytynyt home. Homeen alkuperän ja ongelman laajuuden selvittäminen rakenteet avaamalla. Homeiset rakenteet tulee vaihtaa ja hometta aiheuttava ongelma korjata. Kosteutta tai vuotoa ei ollut havaittavissa, joten todennäköiseksi aiheuttajaksi epäiltiin ennen kattoremonttia rakenteisiin päässyttä kosteutta, joka on huonon ilmanvaihdon takia (=suljettu luukku) kehittynyt mikrobikasvustoksi. Suurella todennäköisyydellä kyse pienestä paikallisesta ongelmasta.

Yläkerran kohollaan oleva parketti: Havaitsimme parven parkettilattian liikkuvan oudosti jalkojen alla. Tarkastaja ei epäillyt kohdassa olevan mitään varsinaista ongelmaa, mutta suositteli avaamaan lattian ja tarkistamaan asian.

Keittiön eteisen sähkökaappi: Sähkökaapin alustaan oli rakennusajalle tyypillisesti työnnetty erilaista kuivaa rakennusjätettä. Koira merkkasi paljon keittiössä, keittiön viereisessä makuuhuoneessa sekä sähkökaapilla ja tarkastaja uskoi, että havainnot tulevat sähköjohtoja pitkin sähkökaappiin. Sähköjohdot ovat koiratarkastuksissa ongelmallisia, koska johdot tuovat hajuja hyvinkin kaukaa eikä koira pysty päättelemään, onko ongelma lähellä vai kaukana. Kuiva rakennusjäte seinän sisällä ei sinänsä ollut ongelma, mutta jos paikkaan pääsisi kosteutta, kasvualusta homeelle olisi ihanteellinen. Tarkastaja suositteli avaamaan seinän, puhdistamaan ylimääräisen aineksen ja tiivistämään läpiviennit.

Kylpyhuoneessa sijaitsevasta lämminvesivaraajasta puuttui ylipaineen poistoputki: Haitta oli vain kosmeettinen ylipaineveden valuessa kaakeleille ja sotkiessa lattian. Tarkastaja suositteli putken asennusta.

Kellarin betonielementtiseinä: Kuntosalille oli tehty seinäpanelointi. Seinä saattaa olla riskirakenne, jos siinä esiintyy ilmavuotokohtia ja seinän tiivistämistarpeen selvitystä suositeltiin.

Saunan höyrysulkuteippaus: Alareunan tiivistyksen teippaus on irronnut ja tarkastaja suositteli korjaamaan teippauksen.

#16: Aikataulujen sovittelemista

Asuntomme ostajille oli tärkeää, että he pääsisivät muuttamaan mahdollisimman pian – nainen oli raskaana eikä muuttorumbaa haluttu jättää viimeisiin hetkiin. Omien kauppojen osalta sovimme Myyntimiehen kanssa, että he voisivat muuttaa helmikuun puolessa välissä, jolloin me saisimme asuntomme tyhjäksi helmikuun loppuun mennessä.

Jii oli lähdössä helmikuun alussa isänpäivälahjaksi saamalleen poikien reissulle Teneriffalle. Kysyimme Myyntimieheltä, onko heille ongelma, jos kaupantekopäivä on samalla viikolla heidän muuttopäivänsä kanssa. Myyntimies vastasi, että tulee hässäkkä. Minun olisi saatava Jiiltä valtakirja sekä oman asuntomme myyntiin että heidän asuntonsa ostamiseen, jotta kaupat päästään tekemään heidän haluamallaan viikolla. Muussa tapauksessa heidän muuttonsa siirtyy ja menee säätämiseksi ja töitäkin pitäisi jossain vaiheessa tehdä. 

Olin jo niin kyllästynyt jatkuvaan painostamiseen siitä suunnasta, että vastasin vain, että ei aiheuteta hässäkkää, ettei mene säätämiseksi. Totesin, että katsotaan kaupantekoa rauhassa ja jos meidän ostajalle on ongelma, että aikataulu venyy, niin etsitään uusi ostaja. Puhelin pärähti soimaan ennen kuin ehdin viestivalikon sulkea. Myyntimies hätääntyi, kun edes vihjasin kauppojen peruuntumisella. Hän jaksoi muistuttaa, miten joustavia ovat olleet ja goodwilliä löytynyt meidän suuntaan joka käänteessä. Kun kaikki on melkein valmista, ei tehdä asioista hankalia. Totesin, että ainoa hankaluus on heidän vaatimuksensa toteuttaa kaupat viikolla, jolloin Jii ei ole maisemissa. 

Asuntokaupat suoritetaan yleensä ostajan pankissa. Meidän ostajien ”kotipankki” oli muualla Suomessa, joten ostajat selvittivät, miten kaupanteko toteutetaan ilman, että kaksi perhettä matkustaa 200 kilometriä suuntaansa allekirjoitusta tekemään. Kaupanteko onnistuisi kyllä konsernin muussa toimipisteessä, mutta pankin käytännön mukaisesti ajat olivat keskitetty yhteen konttoriin ja aikoja oli hyvin heikosti tarjolla. Kaupanteko meinasi jälleen siirtyä.

Keskustelin oman pankkineuvojamme kanssa tilanteesta ja hän kertoi, että alueellamme kaupat on totuttu tekemään ostajan pankissa. Muualla Suomessa kaupat tehdään pääsääntöisesti myyjän pankissa. Hän ehdotti, että tekisimme kaikki kaupat omassa pankissamme, jolloin aikoja saa paremmin eikä liikkuminen tuota kenellekään ongelmia. Tämä sopi kaikille osapuolille ja kaupantekopäiväksi saatiin sovittua 5.2.

Olimme olleet yhteydessä myös HTT-Tavarantarkastajaan, jolle ainoa sopiva päivä kuntotarkastukseen ennen kaupantekoa oli 4.2. Emme halunneet riskeerata asunnonvaihdon yhteydessä mitään, joten kaikkien osapuolien kanssa sovittiin, että kaupanteko on alustavasti perjantaina ja jos torstain kuntotarkastuksessa löytyy jotain hälyttävää, asiat ratkotaan suuntaan tai toiseen tuon torstai-illan aikana. Ostajamme ymmärsivät täysin ja asia sopi heille muitta mutkitta. Myyntimies jaksoi naureskella typerälle päähänpistollemme tarkastukseen liittyen, mutta varmana asuntonsa priimakunnosta, ei kuitenkaan laittanut kapuloita rattaisiin.

#15: Kuntotarkastus

Kuntotarkastus alkaa olla jo rutiinia asuntokauppojen yhteydessä. Kuntotarkastuksessa selvitetään pääsääntöisesti kiinteistöjen rakennusteknistä laatua – samoja asioita, joita monesti kenen tahansa silmä näkee. Kuntotarkastajat välttävät ottamasta kantaa asumisterveysasioihin, vaikka he tarkastavat kiinteistöjä asumiskäyttöön. Tarkastukset tehdään pääasiassa aistinvaraisesti rakenteita rikkomatta ja kiireesti asuntokauppaa jo hierottaessa, joten homeet ja muut mikrobiologiset vauriot jäävät lähes poikkeuksetta havaitsematta.

Kuntotarkastuksia voi lisäksi tehdä periaatteessa kuka tahansa: siihen ei ole pätevyysvaatimuksia, toiminta ei ole luvanvaraista eikä sitä säädellä lailla. Huonosta kuntotarkastuksesta kärsivät asunnonmyyjä ja ostaja. Tarkastajat ovat vastuussa vain tarkastuksesta laskutetun summan verran. Usein raportit ovat vaikeaselkoisia ja kannanotot ovat löysiä tai ympäripyöreitä.

Kauhukuvat maalannut Jiin työkaveri kertoi HTT-tavarantarkastajasta, joka heillä oli auttanut asuntokauppariidan selvittämisessä. Selvitimme lisää tavarantarkastajista ja tästä nimenomaisesta tarkastajasta ja tulimme siihen tulokseen, että haluamme teetättää tarkastuksen vielä ennen kaupantekoa. Otimme yhteyttä Myyntimieheen ja kerroimme tämän kauhutarinan sekä toiveemme teetättää tarkastus.

Myyntimiehen reaktio oli epäuskoinen: hän ei voinut uskoa, että edes kuvittelemme talossa olevan mitään vikaa. Asunto on niin priimakunnossa kuin olla voi ja olemme sen itsekin saaneet todeta. Olisivathan he nyt huomanneet, jos jotain ongelmia olisi ollut. Ei auttanut tositarina työkaverista eikä muu todistelu, kun Myyntimies tiesi asunnon olevan erinomaisessa kunnossa. Väittely oli turhaa ja totesimme, että jollei tarkastusta tehdä, vetäydymme kaupasta – emme aio riskeerata lastemme tulevaisuutta.

Pitkin hampain Myyntimies suostui tarkastukseen. Kysyimme, osallistuvatko he kustannuksiin, kun raportti toki heitäkin hyödyttää. Myyntimies totesi, että voivat maksaa puolet, jos kaupat tehdään, mutta jos tarkastuksessa löytyy jotain ja peräännymme kaupoista, he eivät tule maksamaan mitään. Mietimme, että reilu tuhat euroa on pieni hinta siitä, jos jotain löytyy ja vältämme esimerkiksi homeloukun ostamisen.

Olimme yhteydessä myös välittäjään ja ajattelin, että saamme sieltä suunnalta tukea. Välittäjä oli jo Myyntimieheltä kuullut aikeistamme ja totesi, että tutkimus on varmasti turha ja jos jotain kosteutta tai vastaavaa löytyisi, menisi ongelma suurella todennäköisyydellä taloyhtiön piikkiin. Välittäjä ei tuntunut ymmärtävän, että kuuden asunnon yhtiössä taloyhtiö on aikalailla sama kuin me ja toisaalta meille oli kaikista tärkeintä, etteivät lapset tule kärsimään.