#123: Onnistuneen asuntokaupan eväät

Tässä kappaleessa kerron vielä yksityiskohtaisemmin tutustumisesta asuntokauppaan liittyviin dokumentteihin. Mikäli asia ei sinulle ole ajankohtainen, voi teksti mennä liian teoreettiseksi. Suosittelen kuitenkin jokaista asuntokauppaan joskus aikovaa tutustumaan kappaleeseen ja painamaan vinkit mieleen tulevaisuutta varten. Keskityn tekstissäni asunto-osakeyhtiöihin, sillä useimmat asunnot Suomessa ovat muodollisesti osa asunto-osakeyhtiötä ja itselläni on eniten kokemusta nimenomaan asunto-osakkeita koskevista kaupoista. Omakotitalo on tavallisesti maapohjineen erillinen kiinteistö ja kiinteistökauppaa koskevat hieman erilaiset säädökset.

Asunto-osakemuotoisen asunnon kauppa on itseasiassa osakekauppa, jossa kaupan kohteena on tietty asunto-osakeyhtiön osake tai osakeryhmä. Tämä yhtiöjärjestyksessä määritelty osakeryhmä antaa osakkeenomistajalle hallintaoikeuden nimettyyn asuntoon. Asunto voi olla myös erillinen rakennus, kuten omakotitalo. Asunto-osakeyhtiön osakas ei omista huoneistoaan, vaan pelkästään sen hallintaan oikeuttavat osakkeet.

Kuten eilen kerroin, tärkeintä asuntokaupassa ovat asuntoon liittyvät dokumentit, vaikka ne tuntuisivat kuinka puisevilta. Kaikkiin dokumentteihin tulee tutustua huolellisesti jo ennen ostotarjouksen tekemistä. Asunto-osakkeen ostotarjous on vapaamuotoinen oikeustoimi, joka kannattaa tehdä huolellisesti, koska lopullinen kauppa tehdään tavallisesti tarjousvaiheessa sovittujen ehtojen mukaisesti. On myös hyvä muistaa, että ostotarjous on aina sitova, ellei toisin ole nimenomaisesti sovittu. Jos ostaja ei halua tai voi ostaa asuntoa, joutuu hän maksamaan myyjälle ostotarjouksessa mainitun korvauksen tai käsirahan. Jos ostotarjousta ei ole tarkoitus antaa sitovana, tulee tästä aina olla kirjallinen maininta ostotarjouksessa.

Mitä enemmän asunnosta on dokumentteja saatavana, sen parempi. Huolehdi, että saat seuraavat dokumentit luettavaksesi tai selvitä ainakin myyjältä tai välittäjältä, onko kyseistä dokumenttia olemassa:

* yhtiöjärjestys
* isännöitsijäntodistus
* viimeisin tilinpäätös (sisältää tuloslaskelman ja taseen, toiminta- ja tilintarkastuskertomukset)
* kunnossapitotarveselvitys, suunnitelmat tehtävistä remonteista ja perusparannuksista, ml. kustannusarvio ja toteutusaikataulu
* kuntoarvio tai pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
* vastikerahoituslaskelma
* talousarviovertailu
* myyntiesite
* asunnon pohjapiirustus
* asuinalueen kaavoitustilanne

Asunto-osakeyhtiölaki ja taloyhtiön oma yhtiöjärjestys muodostavat perustan taloyhtiön toiminnalle. Niissä määritellään taloyhtiön ja osakkaan vastuut, velvollisuudet ja oikeudet. Yhtiöjärjestyksessä on asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 §:n nojalla aina mainittava ainakin:

* yhtiön nimi ja kotipaikkakunta Suomessa
* yhtiön hallitsemien rakennusten ja kiinteistöjen sijainti ja hallintaperuste
* jokaisen osakehuoneiston sijainti, numero tai kirjaintunnus, pinta-ala sekä käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä
* järjestysnumerolla yksilöitynä mikä osake tai osakeryhmä tuottaa oikeuden hallita mitäkin osakehuoneistoa
* yhtiön välittömässä hallinnassa olevat osakehuoneistoja vastaavat tilat ja muut yhtiön välittömässä hallinnassa olevat tilat
* yhtiövastikkeen määräämisen perusteet sekä kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan

Isännöitsijäntodistus on virallinen asuntoon liittyvä todistus. Se tarvitaan aina, kun haetaan asuntolainaa. Todistuksen tulee olla korkeintaan 3 kuukautta vanha ja sen saa yleensä taloyhtiön isännöitsijältä tai pienissä yhtiöissä hallituksen puheenjohtajalta.

Isännöitsijäntodistuksessa on kerrottu muun muassa:

* taloyhtiön nimi ja osoite, yritys- ja yhteisötunnus sekä rekisteröintipäivä
* huoneistoa koskevat tiedot (mm. käyttötarkoitus, pinta-ala, myytävän asunnon viimeisin osakerekisteriin merkitty omistaja)
* huoneistoon tehdyt remontit
* yhtiön rakennusten lukumäärä, pääasiallinen rakennusaine, kattotyyppi, kate, lämmitys-, jäähdytys- ja ilmanvaihtojärjestelmät
* rakennusten kerrosala, tilavuus ja kerrosten ja porrashuoneiden lukumäärä. Osakehuoneistojen lukumäärä.
* taloyhtiöön tehdyt korjaukset ja selvitykset sekä niiden ajankohta
* yhtiökokouksen päättämät tai muuten tiedossa olevat rakennuksen tai kiinteistön huomattavat korjaukset tai perusparannukset
* yhtiövastikkeen määrä ja kohdistuuko kyseiseen osakehuoneistoon maksamattomia vastikkeita
* muut mahdolliset maksut ja käyttökorvaukset (esim. lämmin vesi/ pesutupa/ sauna/ autopaikka)
* taloyhtiön velat ja huoneistoon kohdistuvat lainaosuudet
* taloyhtiön energialuokka
* osakkaan hallussa olevat autopaikat ja varastot
* tietoja taloyhtiön omistamasta tai vuokraamasta tontista ja yhtiön rakennuksista

Kattava tietopaketti isännöitsijäntodistuksen sisällöstä löytyy esimerkiksi täältä.

Taloyhtiön talous

Asunnon myyntihinta eli kauppahinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle. Asunnon velaton hinta on kauppahinta + asunnon mahdollinen osuus taloyhtiön yhteisestä velasta. Velaton hinta kuvaa asunnosta maksettavaa kokonaishintaa, jonka perusteella maksetaan muun muassa varainsiirtovero.

Asuntoon kuuluvaa osuutta yhtiölainasta lyhennetään kuukausittain rahoitus- tai pääomavastikkeella, mutta sen voi yleensä maksaa myös kerralla pois omistajan vaihdoksen yhteydessä. Tämä pitää tarkistaa ja sopia isännöitsijän kanssa etukäteen. Yhtiölainan korot eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia, kuten asuntolainan korot.

Myyntihinnan lisäksi tulee varautua myös muihin asunnonvaihtoon liittyviin kuluihin, kuten:

* varainsiirtovero
* taloyhtiöön lähivuosina suunnitellut korjaukset
* remonttikulut
* muuttokulut
* lisäksi muuton yhteydessä on hyvä varautua tarvittaviin huonekalu- ja kodinkonehankintoihin
* toisinaan ei välttämättä pääse muuttamaan suoraan vanhasta asunnosta uuteen ja silloin joutuu maksamaan kahden asunnon kuluja samanaikaisesti

Asunnon hintaan liittyen ihmettelen, miten vähän puhutaan yhtiön taloudellisen tilan vaikutuksesta myynnissä olevan asunnon hinnoitteluun. En ole kuullut yhdenkään välittäjän ottavan asiaa ikinä puheeksi, vaikka se on mielestäni erittäin tärkeä. Jos yhtiössä on vuosia kerätty varmuuden vuoksi vähän turhan suurta vastiketta, voi ylijäämä olla yhtiöstä riippuen jopa huomattava. Tämä tarkoittaa sitä, että myyjä on maksanut yhtiön kuluja käytännössä etukäteen, mutta ei pääse hyötymään maksamistaan ”liikasuorituksista”. Tämä on hyvä ottaa huomioon myyntihintaa suunnitellessa ja asia tulisi tuoda esiin myös ostajille. Asuntojen hintoja ei todellakaan voi vertailla vain paperilla, vaikka välittäjät kuinka tuntuvat sitä tekevän.

Asia toimii toki myös toisinpäin (ja on varmasti yleisempää) eli vastiketta on kerätty jatkuvasti juuri sen verran, että kulut saadaan katettua. Tämä tulee ilmi usein pitkänä listana tulevia korjauksia. Vastike saattaa tällaisessa kohteessa olla muihin verrattuna alhainen, mutta tulee isolla todennäköisyydellä kasvamaan ja mahdollisesti reippaastikin, kun isoja remontteja tulee ajankohtaiseksi yhdellä kertaa.

Asunnonomistaja maksaa yhtiövastikkeen taloyhtiölle kuukausittain. Yhtiövastike muodostuu hoitovastikkeesta, rahoitusvastikkeesta ja muista vastikkeista. Vastikkeiden lisäksi taloyhtiöissä kerätään käyttömaksuja, esimerkiksi vesi-, sauna-, pesutupa- ja autopaikkamaksua.

Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön kiinteistönhuollon kustannukset, yhteistilojen sähkölasku, jätehuolto, kiinteistövero ja kiinteistön vakuutus. Edullinen yhtiövastike ei välttämättä ole sama kuin hyvä taloyhtiö. Hoitovastikkeen määrää kannattaa verrata vastaavien asuinrakennusten keskimääräisiin hoitokuluihin ja ylläpitoon. Mikäli hoitovastike on poikkeuksellisen pieni tai suuri, on hyvä selvittää siihen syy ennen ostopäätöksen tekoa.

Tilinpäätös, tuloslaskelma, vastikerahoituslaskelma ja tase kertovat taloyhtiön taloudellisen tilanteen. Tuloslaskelmasta selviää asunto-osakeyhtiön tilikauden tulot ja menot. Tuottoina esitetään maksetut yhtiövastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset eli vesi- ja autopaikkamaksut ym. Tilikaudelle kohdistuneet menot käsittävät esimerkiksi taloyhtiön henkilöstö-, käyttö- ja huolto-, siivous- ja lämmityskulut.

Poistot kuvastavat rakennusten ja laitteiden kulumista. Käytännössä taloyhtiöissä poistot tehdään siten, että taloyhtiön tilikauden tulos on nolla tai negatiivinen eli alijäämäinen. Positiivista eli ylijäämäistä tulosta vältetään, jottei jouduta maksamaan tuloveroa. Jos tulos on reilusti alijäämäinen ja tähän ei ilmene syytä toimintakertomuksesta, kannattaa asia selvittää isännöitsijältä.

Tase kuvastaa taloyhtiön omaisuutta ja varoja sekä miten ne on rahoitettu omalla pääomalla ja velalla. Taseeseen kirjatut rahastot ovat esimerkiksi tuleviin kohteisiin ennalta kerättyjä korjausvastikkeita tai pankkilainalla toteutettuja peruskorjauksia. Taloyhtiöllä on tyypillisesti taloyhtiön perustamisesta sekä korjausten rahoittamisesta velkaa, jota osakkaat lyhentävät pääoma- tai rahoitusvastikkeen muodossa. Velaton yhtiö ei automaattisesti tarkoita, että taloa olisi hoidettu hyvin.

Lainoista on tärkeää selvittää kuukausittainen lyhennys eli rahoitusvastike ja milloin laina on kokonaisuudessaan maksettu takaisin. Korkokustannusten nousu näkyy sekä oman asuntolainan koroissa että kasvaneina rahoitusvastikkeina tai niiden pidempinä maksuaikoina.

Vastikerahoituslaskelman tarkoituksena on varmistaa, että kerätyllä vastikkeella on katettu vain siihen liittyviä menoja. Laskelma on tehtävä, jos hoitovastikkeen lisäksi kerätään esimerkiksi rahoitusvastiketta. Taloyhtiössä olisi hyvä olla tasainen hoitovastike ja monesti halutaan pitää pientä puskuria yllättävien menojen varalle, esimerkiksi 2–3 kuukauden hoitovastikkeita vastaavaa määrä. Jos vastikerahoituslaskelma on selkeästi alijäämäinen, hoitovastike on mahdollisesti mitoitettu liian pieneksi suhteessa yhtiön kuluihin ja hoitovastiketta tällöin joudutaan jossain kohtaa nostamaan.

Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä. Se sisältää tilikauden olennaiset tapahtumat, kuten esimerkiksi kulutustiedot, tehdyt ja tulevat kunnossapito- ja uudistustoimet, hankelaskelmat, hallituksen jäsenet ja tilin- tai toiminnantarkastajat sekä mahdolliset vahinkotapahtumat ja oikeudenkäynnit. Lisäksi toimintakertomuksessa on annettava tiedot talousarvion toteutumisesta. Toimintakertomuksessa ilmoitetaan myös tiedot toiminnoista, joilla on merkittäviä kustannusvaikutuksia. Tällaisia ovat tulevat suurehkot korjaus- ja uudistushankkeet. Toimintakertomuksessa on ilmoitettava myös hallituksen esitys tilikauden tulosta koskeviksi toimenpiteiksi.

Tilintarkastuskertomuksen laatii tilintarkastaja. Pienissä taloyhtiöissä voi olla tilintarkastajan sijaan toiminnantarkastaja.

Taloa pitää hoitaa jatkuvasti. Elinkaaren eri vaiheissa tarvitaan erilaisia korjauksia, jotka vaikuttavat asumiskustannuksiin ja ne kannattaa ottaa huomioon jo rahoituksen suunnittelussa. Kiinteistön kunnosta ja taloyhtiön tulevista remontointitarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista saa kokonaiskuvan taloyhtiön kunnossapitotarvesuunnitelmasta ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta eli PTS:stä.

Kunnossapitotarvesuunnitelma on hallituksen näkemys korjaustarpeista viiden vuoden aikana ja se tulee esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Taloyhtiö voi joutua tekemään myös yllättäviä korjauksia, vaikka niitä ei ole merkitty korjaussuunnitelmiin. Asunnonostoa harkitessa kannattaa selvittää myös taloyhtiön muiden tilojen kunto, kuten taloyhtiön pesutupa, saunat ja autotallit. Tämä kannattaa tehdä vaikka niitä ei itse käyttäisi tai ne eivät olisi edes käytettävissä, koska tyypillisesti näiden tilojen korjauskustannukset jyvitetään kaikille osakkaille.

Pitkä kunnossapitotarvesuunnitelma ei aina tarkoita purkukuntoista tönöä, johon joutuu laittamaan omaisuuden kiinni, jotta yhtiö täyttää edes jonkunlaiset rakennusmääräykset. Kattava suunnitelma kertoo usein siitä, että taloyhtiössä on kiinnitetty huomiota tuleviin korjaustarpeisiin. Suunnitelma ei myöskään merkitse, että remontteja välttämättä tullaan toteuttamaan. Ne ovat suunnitelmissa, mutta isoista remonteista päätetään aina yhtiökokouksessa.

Hälytyskellojen pitää ehdottomasti alkaa kilkattaa, jos asunnolla alkaa olla ikää, mutta sen enempää valmistuneista remonteista kuin tulevaisuuden suunnitelmistakaan ei käy ilmi, että korjaustarpeita olisi havaittu. Valitettavan harvoin kyse on yksilöstä, joka olisi rakennettu täydellisesti eikä korjaustarpeita yksinkertaisesti löytyisi.

Taloyhtiössä hyvä hallinto on tärkeää asuntojen arvon säilyttämiseksi ja sujuvan päätöksenteon varmistamiseksi. Jokainen osakas voi osaltaan vaikuttaa asioiden hoitoon. Etenkin pienissä taloyhtiöissä tyypillisesti osa tehtävissä tehdään itse tai talkoilla. Tällä säästetään hoitovastikkeissa, mutta toisaalta se vaatii osakkailta sitoutumista yhteisten tehtävien suorittamiseen. Taloyhtiön hallinnon järjestämisessä keskeisiä tekijöitä ovat yhtiökokoukset, taloyhtiön hallitus, vastuunalainen isännöitsijä, tilin- tai toiminnantarkastaja sekä mahdollinen huoltoyhtiö tai talonmies.

Muita huomioon otettavia asioita

Tontin omistusmuoto on tärkeä ottaa huomioon. Jos taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla, se nostaa hoitovastiketta. Vuokra-ajan päättyessä vuokra saattaa nousta, mikä puolestaan näkyy hoitovastikkeen korotuspaineena.

Energiatodistuksen avulla on mahdollista vertailla rakennusten energiatehokkuutta ja se perustuu rakennuksen ominaisuuksiin, joten asukkaiden energiankulutustottumukset eivät vaikuta energialuokkaan. Todistuksessa otetaan huomioon muun muassa eristys, ikkunat, ilmanvaihto ja lämmitys. Energiatehokkuusluokan avulla kuvataan rakennuksen kokonaisenergian kulutusta asteikolla A–G.

Taloyhtiöllä on hyvä olla kiinteistön täysarvovakuutus ja hallinnon vastuuvakuutus. Tämän lisäksi osakkaan tulee huolehtia omasta vakuutusturvastaan esimerkiksi ottamalla laaja kotivakuutus sekä yksityishenkilön vastuu- ja oikeusturvavakuutus. Kannattaa varmistaa vakuutusturvan taso ja kattavuus omasta vakuutusyhtiöstä.

Lisäksi on hyvä kysyä isännöitsijältä tai vaikkapa taloyhtiön asukkailta, millainen ilmapiiri on taloyhtiössä. Kiinnostava tieto voi olla myös omistajuuden keskittyminen jollekin ryhmälle tai millainen on taloyhtiön asukasprofiili, kuten paljonko taloyhtiössä asuu alkuperäisiä osakkaita. Näillä seikoilla saattaa olla merkitystä taloyhtiön asioista ja esimerkiksi tulevista remonteista päätettäessä.

Vasta kaiken tämän jälkeen kannattaa alkaa miettiä, onko asunto varmasti se unelmien asunto, vaikka kauppa olisikin 100 metriä lähempänä kuin aiemmin tai jos pihalla kasvoi se unelmiesi omenapuu ja pensasmustikka. No, leikki leikkinä. Tarinan opetus on se, asuntokaupassa on ymmärrettävä ottaa huomioon niin paljon enemmän kuin mitä silmien edessä avautuu, kun nousee autosta kohti asuntoesittelyä.

Herääkö sinulle vielä aiheeseen liittyen kysymyksiä? Kysy ihmeessä joko kommentoimalla kirjoitusta, Facebookin kautta tai sähköpostitse 😊

#122: Mitä kannattaa ottaa huomioon asuntokaupoilla?

Asunnonosto on monelle elämän suurimpia asioita. Tutustuttuani nyt kuluneen vuoden aikana useisiin eri tapauksiin niin tuomioistuimen, kuluttajariitalautakunnan kuin erilaisten artikkeleidenkin myötä, en voi olla kauhistelematta sitä, millainen selvitysvastuu ostajalla asunnonostotilanteessa on. Yhtälailla iso vastuu on myyjälläkin eikä ole lainkaan yhdentekevää, millaista tietoa myyjä eteenpäin välittää. Kun ottaa huomioon, että asuntoja yleensä myy maallikko ja ostajana on yhtälailla maallikko, on mahdollisella kiinteistönvälittäjällä tai kuntotarkastajalla iso rooli, mutta ei kuitenkaan minkäänlaista vastuuta.

Ihan ehdoton nyrkkisääntö on, että myyjän ei kannata pantata mitään tietoa. Välittäjän tulisi haastatella toimeksiantajaa ja tehdä myyjälle selväksi, että myyjän on kerrottava kaikki sellainen tieto, jonka voidaan olettaa vaikuttavan ostopäätökseen. Tällaisia ovat kaikki tiedot asunnosta, taloyhtiöstä ja kaavoitustilanteesta. Myyjän vastuu on erittäin vahva, ja tiedonantovelvollisuuden rikkominen on yleensä syy reklamaatioiden takana.

Asunnonostaja ei voi tuudittautua vain sen varaan, mitä myyjä kertoo vaan ostajan on osattava itsekin kysyä asioita. Ostaja ei voi valittaa asiasta, joka hänen olisi pitänyt huomata käytetyn asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa. Ennen kaikkea tämä ”tavanomainen tarkastus” on herättänyt minut ymmärtämään, mitä kaikkea ostajan on kaupantekotilanteessa ymmärrettävä. Ostajalta vaaditaan huomattava ymmärrys niin rakennusteknisistä kuin korjausrakentamiseen ja eri aikakausien rakennusmääräyksiinkin liittyvistä asioista.

Jos myyjä ei ole varma, millä menetelmällä edellinen osakas on teettänyt kylpyhuoneen vesieristeen ja tuo tämän ilmi ostajalle, on ostajan vastuulla selvittää asia ja mahdollisessa vesivahinkotapauksessa ostaja vastaa virheestä. Jos myyjä ei muista kertoa, ettei ole varma menetelmästä, vastaa myyjä mahdollisesta virheestä. Kuinka usein myyjä ymmärtää vapauttaa itsensä vastuusta kertomalla ostajaehdokkaalle asioista, joista hänellä ei ole tarkempaa tietoa? Ja jos ymmärtääkin, niin kuinka usein ostaja ymmärtää vastuun siinä kohtaa siirtyvän itselleen ja ymmärtää vaatia asiasta lisäselvityksiä?

Omaa asuntoa etsiessä mielenkiinto kohdistuu aivan liian usein sisustuksellisiin tai muihin käytännössä mitättömiin asioihin. Se on luonnollista, sillä visuaalinen ilme vaikuttaa huomattavasti mielikuvaamme asunnosta ja sen sopivuudesta tarpeisiimme. Sisustuksellisia ratkaisuja voi yleensä aina muuttaa, joten asuntoa myyvän tekemät tapettivalinnat pitäisi osata jättää omaan arvoonsa.

Sen sijaan tärkeimmät asiat käyvät ilmi paperilta – niin tylsää kuin se onkin. Tärkeimpiä asiakirjoja ovat isännöitsijäntodistus sekä yhtiöjärjestys. Ne kertovat – tai niiden pitäisi kertoa – kaikki olennainen yhtiön tilanteesta. Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein asiakirja. Se sisältää kaikki keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, kunnosta ja tulevaisuuden suunnitelmista. Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sisäinen laki. Se pitää olla asunto-osakeyhtiölain mukaan jokaisella taloyhtiöllä. Yhtiöjärjestyksessä on määritelty, millä perusteella osakkaat maksavat vastikkeita ja minkä tilojen hallintaan osakkaan osakkeet antavat oikeuden. Yhtiöjärjestyksestä voi myös selvitä, miten kunnossapidon vastuut jakautuvat osakkaan ja taloyhtiön välillä.

Mikäli yhtiöjärjestyksestä tai isännöitsijäntodistuksesta herää jotain kysymyksiä, nämä pitää ehdottomasti selvittää ennen päätösten tekoa. Järkyttyneenä seurasin naapureiden keskustelua ylimääräisessä yhtiökokouksessamme, kun moni toi huoletta ilmi, etteivät ole ikinä lukeneetkaan yhtiöjärjestystämme. Osa oli päättämässä yhtiöjärjestyksen muutoksista vuotta aiemmin ja loput olivat ostaneet asuntonsa vuoden sisällä. Minulle oli asuntokauppojen yhteydessä esitetty vanha yhtiöjärjestys, mutta olin siitä huolimatta parhaiten perillä yhtiöjärjestyksemme sisällöstä.

Olen itse jälkikäteen ihmetellyt, miten olin niin huolimaton asuntokaupan yhteydessä, vaikka luulin olevani tarkka ja muutenkin valveutunut taloyhtiöihin liittyvien asioiden suhteen. Miten en kiinnittänyt huomiota siihen, että Myyntimies kertoi kylpyhuoneen remontoidun 2011, vaikka isännöitsijäntodistuksessa ei ollut asiasta mitään mainintaa? Miksi en vaatinut remontin asiakirjoja nähtäväkseni? Miten annoin itseni luottaa siihen, että remontti on tehty asunto-osakeyhtiölain muutoksen jälkeen ja remontista on täytynyt tehdä niin asianmukaiset ilmoitukset kuin suorittaa valvonnatkin huolellisesti. Miten minulta meni ohi, että rahoitusvastikkeet ilmoitettiin väärin? Miksi en puuttunut jo siihen, että Myyntimies väitti asunnon ja yhtiön olevan remonttihuolista vapaa, mutta välittäjältä löytyi 10-sivuinen toimenpideraportti?

Miksi en katsonut ihan jokaisen maton alle ja kurkannut ihan jokaiseen kaappiin ja laatikkoon? Kohteliaisuussyistä näitä tarkistuksia ei saa koskaan jättää tekemättä. Ostajan vastuulla on havaita kaikki havaittavissa olevat viat ja myös maton alla tai taulun takana piilossa olevat virheet kuuluvat tämän tarkastusvastuun piiriin. Mikä tahansa vika tai puute asunnossa ei ole virhe. Vian tai puutteen pitää olla merkittävä ennen kuin sen perusteella voi vaatia hyvitystä. Ikään nähden luonnollinen kuluminen ei ole virhe.

Tärkeä havainto on, että käytetyn asunnon virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuuajassa virheen havaitsemisesta. Yleisesti luullaan, että asuntokauppalaissa mainittu kahden vuoden reklamaatioaika riittää reklamaatioon. Virheestä on ilmoitettava kuitenkin kohtuullisessa ajassa (käytännössä heti, kun mahdollista) ja tuo kahden vuoden aikaraja tarkoittaa ainoastaan sitä, että sen aikana havaituista virheistä voi myyjä joutua vastuuseen. Käytetyn asunnon kaupassa on hyvä huomata, että ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä vaan yleisin seuraus on hinnanalennus. Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa, ja se on johtunut myyjän huolimattomuudesta, ostajalla on oikeus myös vahingonkorvaukseen.

Kaiken edellä mainitun jälkeen tulen entistäkin surullisemmaksi, kun olen nähnyt asuntokauppaa nyt monelta puolelta. Myyjä jättää mielellään kertomatta asuntokauppaan mahdollisesti kielteisesti vaikuttavista asioista. Ostaja taas luottaa monesti liiankin sinisilmäisesti välittäjältä saamiinsa tietoihin eikä asunnon asiapapereihin tutustuta auttavastikaan. Useisiin välittäjiin törmänneenä minusta tuntuu, etteivät välittäjätkään erityisemmin välitä, millaisia tietoja asunnosta eteenpäin toimittavat. Meidän asuntoamme välittämään yrittäneet ehdokkaat eivät kyselleet asuntoon ja yhtiöön liittyen yhtään mitään – vain alueella toteutuneet kauppahinnat kiilsivät jokaisen silmissä, ja paperilla.

Jossain vaiheessa keksin itselleni jo uuden ammatinkin: ajattelin alkaa välittäväksi välittäjäksi. Kiinteistönvälittäjäksi, joka selvittäisi pohjamutia myöten myynnissä olevan asunnon tiedot ja tekisi myös ostajalle selväksi vastuun mahdollisten virheiden havaitsemisesta. Asunnon ja ennen kaikkea kodin ostaminen on aina iso asia enkä keksi paljon ikävämpää kuin isot asuntoriidat. Ensin maksat ison hinnan unelmiesi asunnosta, huonolla tuurilla koko perhe sairastuu ja asunnosta joudutaan muuttamaan pois, korjaus on mittava ja kustannukset kohtuuttomat. Prosessi voi viedä vuosia ja tilanne vaikuttaa ikävästi jokaiseen osapuoleen. Asuntokauppariidat ovat lisääntyneet viime vuosina huomattavasti. Kantaisin mielelläni pienen korteni kekoon ja minimoisin riidat välittämällä siitä, mitä välitän. Mutta katsotaan nyt ensin, johtavatko kohta alkavat juristiopinnot johonkin.

Omaa asuntoamme myydessäni kerroin niin rehellisesti kaikesta kuin pystyin. Esittelin eteisestä peiliovikaapiston oven, joka rullasi vähän huonommin kuin muut. Kerroin, että parvekelasit jumittavat välillä vähän, mutta aukeavat kyllä, kun uskaltaa reilusti avata. Kerroin eteisen pistorasiasta, joka oli ikävästi vähän irrallaan. Kerroin jokaiselle, että kaappeihin saa katsoa ja kaikesta saa ja pitää kysyä. En väritellyt vastauksiani ja selvitin jokaisen asian, johon en näyttöhetkellä pystynyt vastaamaan. Sain paljon hyvää palautetta rehellisestä esittelystäni eikä myynti mielestäni vaikeutunut yhtään, vaikka kerroin pienistä vioistakin. Mietin koko ajan itse, miltä tuntuisi ostaa asunto, jonka eteiskaapin peiliovet kiiltelevät kauniina esittelyhetkellä, mutta joiden saa muuttopäivänä pelätä kaatuvan päälle.

Yhdestä asiasta en osannut kertoa: noin 500 metrin päässä yhtiöstä alkoi iso tietyö. Tietyö oli jollain tavalla mennyt itseltäni ohi, vaikka kaavoitusasioita ja muita asuinalueen kehitystöitä pyrinkin jollain tasolla seuraamaan. Tietyö ei varsinaisesti liittynyt yhtiöömme ja itse ajoimme kyseistä tienpätkää harvoin. Tietyö sulki pätkän koko tietä, mutta sen pääsi vaivatta kiertämään – käytimme tätä kiertotietä normaalistikin. Itselläni on vieläkin huono omatunto, etten tiennyt kertoa ostajille keväällä alkaneesta tietyöstä. Se ei ollut olennainen tieto eikä varmasti vaikuttanut ostopäätökseen mitenkään, mutta olisin halunnut tämänkin tuoda kaupanteossa ilmi.

Toista maata oli sitten Myyntimies, jonka jutuista ei oikein mikään ole tainnut pitää paikkaansa. Kaikessa oli värityskynää mukana niin, että värisokeakin olisi värit nähdessään hämmästynyt. Yhtenä päivänä silmiini osui Myyntimiehen laittama viesti kaupantekoa edeltäneeltä ajalta. Hän kertoi, että he olivat olleet neiti X:n kanssa olleet oikein taloyhtiön dynamic duo ja että manttelinperijän paikka oli vapaana yhtä aktiiviselle tekijälle. Toteamus sai ihan uuden merkityksen, kun kuulin, että neiti X oli esimerkiksi joutunut Myyntimiehen käskystä laatimaan hallituksen kokouspöytäkirjoja vuosia jälkikäteen.

Ymmärrän, että myyntitilanteessa voi olla houkuttavaa hieman kiertää totuutta – varsinkin jos myyjä ja ostaja ovat toisilleen tuntemattomia ja pitkän aikaa kasvottomiakin välittäjän hoitaessa kauppoja. Tässä omassa tapauksessamme en pysty käsittämään, että tuttujen välisessä kaupankäynnissä värikynä viuhui tähän tahtiin. Ajatteliko Myyntimies, ettei jäisi valheistaan kiinni? Ajatteliko Myyntimies, että valheiden tultua ilmi päättäisin vaihtaa työpaikkaa emmekä tulisi olemaan enää tekemisissä? Kävikö Myyntimiehellä hetkeäkään mielessä, että valheista kiinnijääminen voisi olla aavistuksen noloa? Ajattelikohan Myyntimies kaupankäynnin aikana yhtään mitään?

#119: Myyntimies turvautuu lakiapuun

Toivottavasti joulu sujui kaikilla mukavissa merkeissä. Meillä oli oikein onnistunut joulu: olimme perinteisesti äidin luona ja mukana olivat molempien läheiset. Meillä on molemmilla niin pieni suku, että vaikka molemmilla oli käytännössä koko suku kokoontuneena yhteen, ei meitä ollut kuin kahdeksan aikuista ja kaksi lasta. Jo vuosia olen tavannut isän perheen vasta joulu- tai tapaninpäivänä, mutta tänä jouluna isä tuli toimittamaan joulupukin roolia ja lapset olivat haltioissaan. Mukaan tuli vielä Zara-siskoni. Pöytä notkui jälleen jouluherkkuja eikä aattoiltana tarvinnut muuta kuin syödä ja nauttia olosta. Paljon enempää en joululta olisi voinut toivoa – kiitollisena jatkan tästä taas eteenpäin ❤
 

Olen viime aikoina keskittynyt niin paljon urakoitsijan ja taloyhtiön toilailuihin, että Myyntimies on jäänyt ihan sivuosaan. Päivitetään siis tähän väliin, mikä on kuvio Myyntimiehen suunnalla. Olin Myyntimieheen yhteydessä syksyn aikana ja kerroin, että olemme ottaneet asianajajan selvittämään asuntokauppaan liittyneitä virheitä (#93). Myyntimiehen mieltä ei uutinen lämmittänyt lainkaan – vaikka äänensävystä päätellen koko mies pahemman kerran hiiltyikin.

Asianajajamme lähestyi Myyntimiestä kirjeellä, jossa esitti alustavan vaatimuksen kustannuksista, joita vesivahingon selvittämisestä ja korjaamisesta oli meille aiheutunut. Asianajaja lisäsi, että vaatimusta tarkennetaan, kun kustannukset ovat selvillä. Myyntimies oli mennyt lankoja pitkin myös asianajajamme luokse. Ensin Myyntimies oli hieman ylimielisesti naureskellut vaatimuksillemme, mutta asianajajan selvittäessä kuviota Myyntimiehelle, oli ääni kellossa muuttunut. Olimme kuulemma heittäytyneet täysin röyhkeiksi esittäessämme mitään vaatimuksia Myyntimiehen suuntaan ja asia jatkuisi heidän puoleltaan niin ikään asianajajan yhteydenotolla.

Marraskuussa vastaanotimme Myyntimiehen asianajajalta vastineen vaatimuksillemme. Tunnistin heidän asianajajansa kovaksi tekijäksi asuntokauppajuridiikan alalla. Siihen nähden yllätyin kovasti, millaisen vastineen käsiini sain. Vastine oli asiallisesti laadittu, mutta väitteet ja perustelut olivat käsittämättömiä. Toisin kuin aiemmin, Myyntimies ei käynyt kiistämään huonosti tehtyä remonttia ja siitä aiheutuneita vahinkoja. Sen sijaan he väittivät, että vuosien 2009-2010 aikoihin suoritetussa saneerauksessa on taloyhtiö tilannut ja maksanut kaikki vedeneristykseen liittyvät työt ja materiaalit. Vastuu vahingoista on siis täysin taloyhtiöllä.

Olin hämmentynyt. Tiedän, että riitaoikeudenkäynneissä voi lopputulos olla usein ihan muuta kuin maalaisjärjellä ajateltuna. Olen kuitenkin kuvitellut, että asianajajan etiikkaan kuuluu selvittää ajamansa asian taustoja ennen kuin väitteitä lähdetään esittämään eteenpäin. Kukaan ei tiedä tarkalleen, milloin kylpyhuoneremontti on tehty eikä edes Myyntimies omassa vastineessaan pystynyt ottamaan asiaan tarkemmin kantaa. Minusta se kertoo jo jotain väitteiden aukottomuudesta. Ja kuvitteliko vastapuoli, että he voisivat oikeasti tässä kohtaa alkaa väittää, että remontti olikin taloyhtiön teettämä?

Minun sisäinen juristini sanoo, että olisin ensin selvittänyt, kuka työn todella on tilannut ja varmistanut, että asiakkaani väitteille löytyy jonkinlaista totuuspohjaa. Jos mitään ei löydy, kuten tässä tapauksessa oletettavaa on, selvittäisin asiakkaalleni, että tuulesta temmatut väitteet harvoin menestyvät. En tiedä, oliko vastine vain yritys saada meitä perääntymään vai voiko asianajajien toiminta aidosti olla näin moraalitonta. Vai oliko Myyntimies oikeasti niin röyhkeä, että valehteli kirkkain silmin omalle asianajajalleenkin?

Puoli sivua asianajaja käytti siihen, että eritteli kaikki vaatimamme kustannukset ja toisteli, että ei ole esitetty tarkempaa selvitystä tämän ja tämän perusteista. En tiedä, onko se yleinen tapa, mutta minulle oli itsestään selvää, että selvitykset ja muut annetaan myöhemmin, kun tarkat kustannukset ovat selvillä. Vaikea sitä on kai seikkaperäistä selvitystä antaa, jos kustannukset ovat vielä auki, kuten asianajajamme oli tuonut ilmi.

Väärään yhtiöjärjestykseen asianajaja totesi, että se on välittäjän ostajalle antama ja isännöitsijältä hankkima. Toteamus ihmetyttää, sillä luulisin asioihin perehtyneen asianajajan tietävän, että myyjä vastaa kaupanteon yhteydessä esitetyistä dokumenteista, vaikka ne olisivat itse Paavin toimittamia.

Lopuksi vastineessa väitettiin, että olimme sopineet kaupanteon aamuna hinnanalennuksesta, joka kattaa kaikki jo tiedossa olevat ja tulevat yhtiön korjauskustannukset. Kauppakirjaan vain oli jäänyt virheellinen sanamuoto, mutta asia oli kaupantekotilaisuudessa suullisesti käsitelty ja myös välittäjä oli tämän Myyntimiehelle vahvistanut. En voinut käsittää, että alansa parhaimmistoon kuuluva juristi lähtisi tosissaan väittämään tällaista.

Uskoiko asianajaja todella, että olisimme 7 000 euron hinnanalennuksella vapauttaneet myyjän kaikesta vastuusta? Uskoiko hän todella, että kauppakirjaan oli vahingossa yksilöity alapohjaongelma, vaikka tarkoitus oli kirjoittaa, että hinnanalennus koskee ihan kaikkia mahdollisia vikoja ja puutteita? Mitä hän kuvittelee väitteellä voittavansa, sillä hänen täytyy tietää, että kyseinen ehto ei sitoisi ostajia, vaikka sellainen sanasta sanaan kauppakirjassa lukisikin. Ja nyt ei edes lukenut – ei sinne päinkään.

#98: Ylimääräistä yhtiökokousta odotellessa

Luulin, että murheemme olisivat päättyneet remontin valmistumiseen, mutta tuntui, että väännöt olivat vasta alkamassa. Olin yhteydessä omaan asianajajaamme ja kysyin hänen mielipidettään tilanteestamme. Hän ei ymmärtänyt taloyhtiön päätöstä tässä kohtaa lainkaan. Hän kertoi, että jos taloyhtiö tulee esittämään meille vaatimuksen, tulee asia ratkaista tuomioistuimessa, jotta saamme riittävät työkalut asian ajamiseen Myyntimiestä vastaan. Asia todennäköisesti ratkaistaisiin yhdistetyssä oikeudenkäynnissä, mutta tiedossa olisi silti hankala ja kallis oikeudenkäynti jokaisen osapuolen kannalta. Vaikka me voittaisimme taloyhtiön, maksaisimme joka tapauksessa taloyhtiön oikeudenkäyntikuluja itseämme vastaan.

Yhtiökokouksen odottaminen oli piinaavaa. Vielä kesällä taloyhtiö oli tukenamme ja naapurit odottivat meitä kotiin. Nyt asetelma oli muuttunut taloyhtiö vastaan me ja se ahdisti vietävästi. Näin kauhukuvia siitä, miten pitkä prosessi edessä voisi olla. Ja minä kun luulin, että kulunut kesä ja syksy olivat olleet raskaita.

Yhtiökokouspäivä lähestyi, mutta kutsua ja esityslistaa ei taaskaan kuulunut. Lopulta tuli taas sen näköinen asialista, että kokouksen koollekutsumisen laillisuus ja päätösvalta asioiden suhteen oli kaikkea muuta kuin itsestään selvää. Olen kertonut, että autan mielelläni virallisia asiakirjoja laadittaessa, jotta ne täyttävät niiltä vaaditut standardit, mutta jostain syystä puheenjohtaja halusi laatia kutsut ja asialistat itse. Muille asia oli ok, joten en viitsinyt yksinäni alkaa nillittää.

Kokouksen alkuun puheenjohtaja luki yhtiöjärjestystä ja kertoi, että taloyhtiöllä on nyt mahdollisuus esittää vaatimus remonttikustannusten osoittamisesta meille. Osakkaat olivat selvästi hieman hämillään, mutta osa oli myös jutellut etukäteen. En voi kokouksen sisältöä tässä kohtaa tarkemmin avata, mutta lopputulos oli, että taloyhtiö päätti olla vaatimatta kustannuksia meiltä. Sen sijaan vahingonkorvausvaatimus tullaan esittämään Myyntimiehelle huonosti tehdyn remontin johdosta.

Lopputulos oli meidän kannaltamme oikea, mutta kokonaisuutta tarkastellen täytyy sanoa, että on pelottavaa, miten ihmiset tekevät päätöksiä ilman riittävää ymmärrystä siitä, mitä päätetään. Asunto on monelle ihmiselle kaikkein arvokkain omaisuus, mutta päätöksiä tehdään mutu-tuntumalla ja ilman riittävää perehtymistä asioihin.

Vielä keväällä ajattelin, että pärjäämme hyvin ilman isännöitsijää, kun yhtiössä on joku, joka osaa hoitaa samat asiat ilman toista sataa maksavaa kuukausimaksua. Mutta siinä kohtaa, kun tätä henkilöä ei kuunnella ja päätöksiä tehdään yhden ihmisen virheellisten käsitysten pohjalta ilman juridista ymmärrystä, ollaan vaarallisilla vesillä.

Yhtiökokouksen perään kokoonnuimme vielä hallituksen kesken. Edellisessä hallituksen kokouksessa puheenjohtaja vielä tuumasi, että jos kustannuksia ei lopulta meiltä vaaditakaan, voidaan vastikealennus käsitellä uudestaan ja sopia, että meiltä ei esimerkiksi peritä kylpyhuoneen purkukustannuksista mitään ylimääräistä. Tämä ajatus oli viikossa päässyt unohtumaan ja nyt puheenjohtaja oli huolissaan osakkaiden yhdenvertaisuuden toteutumisesta, jos meille annetaan alennusta vastikkeesta. Totesin, että eiköhän yhdenvertaisuus ole helppo toteuttaa: jos yhtiö aiheuttaa osakkaalle vahinkoa ja osakkaalle muodostuu vahingonkorvausvaatimuksen mahdollisuus, on toki yhtiön edun mukaista, jos osakas suostuu sovittelemaan asiaa ja tyytyy vain esimerkiksi yhden kuukauden vastikealennukseen eikä vaadi sen sijaan puolen vuoden sijaisasumiskuluja.

Totesin vielä, että vastikealennus oli vaihtoehto varsinaiselle vahingonkorvaukselle. Kerroin ehdottaneeni sitä, sillä se olisi mielestäni ollut selkeä vaihtoehto. Totesin, että mitään velvollisuutta ei toki ollut, mutta tällaisessa tilanteessa kuitenkin mahdollisuus. Puheenjohtajan mielestä heillä on mahdollisuus vapauttaa meidät vastikkeista ihan koska tahansa ja halutessaan hallitus voi hankkia meille vaikka auton. Olin aavistuksen huolissani puheenjohtajan valmiuksista hoitaa tehtäväänsä, jos hän vertaa vahingonkorvausoikeuden syntyä auton lahjoittamiseen, mutta näin parhaaksi jättää keskustelun siihen.

Lopulta päätös oli, että vastikealennusta ei myönnetä, sillä hallitus ei katso vahingonkorjaamisen viivästyneen. Samaan hengenvetoon hallitus päätti reklamoida urakoitsijalle viivästyneestä urakasta. Allekirjoittanut kaksinaamainen sitten kysyi, onko miten kohtuullista, että taloyhtiö haluaa urakoitsijalta hyvityksen urakan viivästymisen takia, mutta meille, jotka ainoana osapuolena kärsimme viivästymisestä, ei myönnetä alennusta vastikkeesta, koska vahingonkorjaaminen ei ole taloyhtiön mielestä viivästynyt. Vastikealennusta vastustaneet olivat hiljaa ja kokous todettiin päättyneeksi.

#48: Asioita järjestykseen

Saaristossa vietetyn viikon jälkeen majoituimme jälleen äitini luokse. Jiillä oli alkamassa loma viikon kuluttua, joten ajattelimme viikon kuluvan reippaasti. Taloyhtiö oli jatkanut vastuuasioiden selvittämistä juristin kanssa ja aiemmin selkeältä tuntunut vastuunjako nousi jälleen kysymysmerkiksi.

Hallituksen puheenjohtaja soitti ja kertoi, että edes Kiinteistöliiton juristi ei enää ollut varma, kuka vahingosta vastaa. Periaatteessa asia oli, kuten aiemmin minulle oli kerrottu eli taloyhtiö vastaisi vastuulleen kuuluvista rakenteista. Koska vahinko johtui edellisen osakkaan väärin tehdystä remontista, saattoi olla, että taloyhtiö vapautuisi vastuustaan ja vahingosta vastaisi kokonaisuudessaan osakas.Tämä johtui yhtiöjärjestyksemme osakkaan vastuuta lisäävästä pykälästä (#26), jonka mukaan osakkeenomistaja vastaa myös aiemman osakkaanomistajan toimista.

Puhelu oli jälleen isku vasten kasvoja. Kaiken piti olla jo selvää, mutta vastuunkantajaa etsittiin jälleen – jo kolmatta kertaa. Taloyhtiö oli jälleen väistymässä ja vastuu oli kaatumassa yksin meidän niskaan. Me voisimme toki hakea korvauksia jälkikäteen Myyntimieheltä, mutta tiedossa oli vähintään 20 000 euron lasku, johon olisi pitänyt rahat löytyä jostain. Meille ehdotettiin, että jotta asiat saataisiin eteenpäin, maksaisimme aluksi kaiken itse ja korvauksia katsottaisiin, kun juristit pääsisivät selvyyteen maksajasta. Tehtyjen asuntokauppojen myötä pikkurahasta oli siinä määrin puutetta, että meillä ei ollut heittää tiskiin tuosta noin 20 000 euroa, joten asiat junnasivat edelleen paikallaan.

Puheenjohtaja jatkoi kuitenkin tarjouspyyntöjen kyselemistä urakoitsijoilta. Hän sai kaksi urakoitsijaa käymään meillä ja jättämään tarjouksen, me saimme yhden. Tuttavamme työskentelee saneerausyrityksessä, mutta hän totesi, ettei mielellään lähde ystävien projekteja hoitamaan ja yleisesti ottaen heillä oli siinä määrin korkeat hinnat, ettei heidän kannattanut meille yksittäistä kylpyhuoneen remonttia tarjota.

Kesäkuun puolessa välissä meillä oli kolme tarjousta kasassa. Vuosien hallitustyöskentelystä huolimatta en ollut kylpyhuoneremonttien kanssa juuri joutunut tekemisiin, joten huomioon otettavat asiat olivat hieman hämärän peitossa. Tapasin itse Maalaus ja Saneeraus Oy:n osakkaan ja mielestäni tulimme hyvin juttuun. Kävin saadut tarjoukset läpi ja kysyin hallitukselta useita tarkentavia kysymyksiä sekä lisätietoja tarjouksista. Mitään vastausta en näihin koskaan saanut, mutta ajattelin kyselleeni itsestään selviä tai tyhmiä kysymyksiä. 

Kesäkuun puolessa välissä meillä oli myös taloyhtiön yhtiökokouksen jatkokokous. Varsinaisessa yhtiökokouksessa oli jäänyt vastuuvapaus myöntämättä edelliselle hallitukselle sekä tilinpäätös vahvistamatta laittoman asuintalovarauksen takia. Minä olin epäselvyydet ottanut esille, joten asioiden korjaaminen jäi myös minun vastuulleni. Kävin läpi kirjanpitäjän kanssa, miten tilinpäätös tulee laatia, jotta se on lainmukainen. Tarkistettuani korjatun tilinpäätöksen, ilmoitin, että jatkokokous voitaisiin pitää.

Varsinaisen yhtiökokouksen sihteerinä laadin yhtiökokouspöytäkirjan ja hyväksytin sen läsnäolijoilla sekä tein ehdotetut korjaukset. Isännöitsijän toimintaan pettyneenä hallitus irtisanoi isännöitsijän sopimuksen. Tai hallitus teki päätöksen ja minä laadin reklamaation. Yhtiössä tuli yksi asunto myyntiin, joten isännöitsijäntodistukset oli päivitettävä ja toimitettava asunnonmyyjälle. Toimintakertomus ei täyttänyt lain vaatimuksia ensinkään, joten tein siihen vaadittavat muutokset. Yhtiökokouksen jatkokokoukseen oli laadittava kutsu ja esityslista sekä kokouksen jälkeen pöytäkirja, jotka jälleen allekirjoittaneen käsialaa noudattivat.

Viimeinen kesäni lasten kanssa kotona oli alkanut, mutta toistaiseksi täysin erilaisissa tunnelmissa kuin olin suunnitellut. Jaksoin kuitenkin olla optimistinen ja hoin itselleni jokaisen asiakirjan ja tehtävän jälkeen: minulla on vielä koko kesä aikaa, kunhan nyt jaksan hoitaa vielä tämän. Ja tämän. Ja tämän. Ja vielä tämän.

#26: Taloyhtiö hallinnassa?

Kuulin myöhemmin hallituksen puheenjohtajalta, että taloyhtiön ja Myyntimiehen erimielisyydet ratkesivat lopulta taloyhtiön tultua kustannustenjaossa hieman vastaan. Luotin siihen, että taloyhtiö oli käynyt kustannukset huolella läpi ja toivoin, ettei taloyhtiö anna periksi Myyntimiehen painostamisesta huolimatta. Joko kustannukset oli jaettu alun alkaen huolimattomasti tai sitten Myyntimies pääsi jälleen luistamaan vastuustaan.

Ihmettelin alun perinkin, miksi taloyhtiö oli valmis ottamaan vastuulleen mitään remonteista. Tarkastuksen jälkeen selvisi, että luukku, josta home löytyi, oli Myyntimiestä edeltäneen osakkaan rakentama. Muista asunnoista ei vastaavia luukkuja löytynyt. Todennäköisesti home oli päässyt muodostumaan luukkuun, kun ilmanvaihto katonrajan eri elementtien välillä kärsi rakenteiden koteloimisesta. Muut remontit olivat eriasteisia riskien minimointeja, joita ei mielestäni olisi taloyhtiön tarvinnut kustantaa – ainakaan siinä määrin kuin nyt oli sovittu.

Edellä mainittu oli outoa varsinkin myöhemmin ilmi tulleen yhtiöjärjestykseen lisätyn pykälän mukaan: ”Asunto-osakeyhtiölaista poiketen yhtiössä noudatetaan seuraavia säännöksiä koskien osakkeenomistajien toteuttamia muutoksia ja lisäyksiä. Osakkeenomistaja vastaa osakkeenomistajan toimesta huoneistoon tai sen ulkopuolelle tehtyjen/ teetettyjen rakenteellisten sekä sisustuksellisten muutosten ja lisäysten kunnossapidosta. Osakkeenomistaja vastaa myös näiden yhtiön rakennukselle tai huoneistolle aiheuttamien vikojen korjaamisesta ja niiden kustannuksista.

Mikäli yhtiölle syntyy lisäkustannuksia siitä, että yhtiön toteuttamaa remonttia tehtäessä samalla joudutaan purkamaan tai ennalleen saattamaan näitä osakkaan huoneistossa tehtyjä muutoksia tai lisäyksiä, vastaa ko. osakkeenomistaja yhtiölle aiheutuvista lisäkustannuksista. Tässä määräyksessä mainittu vastuu kunnossapidosta käsittää vastuun kohteen huollosta, hoidosta, korjaamisesta, perusparantamisesta ja uudistamisesta sekä mainittujen toimenpiteiden kustannuksista. Osakkeenomistajan vastuu määräytyy näin myös silloin, kun muutostyö on toteutettu huoneistoon aikaisemman osakkeenomistajan toimesta.”

Tämä uusi yhtiöjärjestys se vasta iloinen yllätys olikin. Yhtiössä oli 28.4.2015 hyväksytty uusi yhtiöjärjestys, joka oli tullut voimaan 8.9.2015. Asuntokaupan yhteydessä meille esitettiin vanha yhtiöjärjestys siitäkin huolimatta, että vielä erikseen kysyin, onko alkuperäinen yhtiöjärjestys todella voimassaoleva (#06: Taustojen tonkiminen). Uuden yhtiöjärjestyksen myötä niin huoneistoselitelmä kuin pinta-alakin oli muuttunut, mutta isoin muutos oli edellä mainittu pykälä osakkaan vastuun huomattavasta lisääntymisestä.

Myyntimies mainosti ennen kaupantekoa moneen otteeseen, kuinka taloyhtiön hallinto vasta hyvässä hoidossa on ollutkin – hänen luotsaamanaan totta kai. Siihen nähden oli mielenkiintoinen ensimmäinen yhtiökokouksemme, jossa paljastui, että niin kutsut, pöytäkirjat kuin toimintakertomuksetkin on aina tehty vanhan dokumentin päälle päivämääriä muuttamalla.

Tilinpäätökseen oli kirjanpitäjän toimesta tehty laiton asuintalovaraus, mikä johti siihen, että tilinpäätös jäi vahvistamatta ja vastuuvapaus hallitukselle myöntämättä. Myös toimintakertomus päätettiin päivittää vastaamaan lain vaatimuksia. Myöhemmin kuulin, että pöytäkirjoja ei aiemmin ole aina edes tehty vaan asiakirjoja on laadittu jälkikäteen sähköpostiviestittelyjen pohjalta. Ei ihan samanlaista hallinnointia, mihin itse olen hallitusten puheenjohtajana tottunut.

Edellisessä kirjoituksessa kerroin, kuinka Myyntimies lupasi, että palataan meille syntyneisiin kustannuksiin, kun taloyhtiön ja hänen kustannukset ovat selvillä. Käsi ylös, jos yllätyit, ettei yhteydenottoa asian tiimoilta tullut. Helmikuussa kauppoja hieroessamme sovimme, että Myyntimies maksaa uuden asuntomme vastikkeen maaliskuulta, jos me emme saa vanhaa asuntoamme remonttien takia helmikuun loppuun mennessä tyhjäksi. Tähän päivään mennessä ei ole kuulunut mitään tästäkään herrasmiessopimuksesta.